PCC 2% — podatek przy zakupie na rynku wtórnym
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek pobiera notariusz przy podpisaniu aktu i sam odprowadza go do urzędu skarbowego. Oznacza to, że pieniądze na PCC musisz mieć gotowe na dzień transakcji — obok ceny mieszkania.
Jest jednak ważny wyjątek. Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC dla kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Jeśli nigdy wcześniej nie miałeś prawa własności do mieszkania ani domu, przy zakupie z rynku wtórnego możesz nie zapłacić tego podatku w ogóle. Przy lokalu za 600 000 zł to 12 000 zł zostających w Twojej kieszeni.
Warunki zwolnienia warto zweryfikować jeszcze przed umową przedwstępną — notariusz oceni, czy Twoja sytuacja się kwalifikuje. Lepiej wiedzieć to na etapie planowania budżetu niż przy stole u notariusza.
Rynek pierwotny: VAT jest już w cenie
Kupując od dewelopera, nie płacisz PCC. Zamiast niego w cenie mieszkania siedzi już VAT — nie doliczasz go osobno i nie rozliczasz samodzielnie.
To nie znaczy jednak, że transakcja na rynku pierwotnym jest „bezkosztowa”. Zostają opłaty notarialne, założenie księgi wieczystej dla nowego lokalu, opłaty sądowe za wpisy oraz koszty kredytu. Koszt aktu umowy deweloperskiej z reguły dzielisz po połowie z deweloperem.
Plusem rynku pierwotnego jest rękojmia: deweloper odpowiada za budynek przez 5 lat. To nie obniża kosztów transakcji, ale zmniejsza ryzyko nieplanowanych wydatków po odbiorze.
Taksa notarialna i wypisy aktu
Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości — im droższe mieszkanie, tym wyższe wynagrodzenie notariusza. Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, ale to właśnie maksimum: kancelarie mogą policzyć mniej, więc warto porównać dwie–trzy oferty.
Do taksy doliczany jest VAT. Osobno zapłacisz też za wypisy aktu notarialnego — każdy egzemplarz rozliczany jest od strony. Wypisów potrzeba zwykle kilku: dla sądu wieczystoksięgowego, banku, urzędu skarbowego i dla Ciebie.
Księga wieczysta i opłaty sądowe
Po podpisaniu aktu Twoje prawo własności musi trafić do księgi wieczystej. Wpis własności to stała opłata sądowa; przy mieszkaniu od dewelopera dochodzi jeszcze założenie nowej księgi dla lokalu. Wnioski zwykle składa notariusz i pobiera opłaty razem z taksą.
Jeśli kupujesz na kredyt, dochodzi wpis hipoteki na rzecz banku — kolejna opłata sądowa plus niewielki podatek od ustanowienia hipoteki. Kwoty są stałe i niewysokie na tle całej transakcji, ale trzeba je mieć na liście.
Koszty kredytu: prowizja, ubezpieczenia, wycena
Przy kredycie hipotecznym bank dolicza swoje. Zazwyczaj są to: prowizja za udzielenie kredytu (część banków z niej rezygnuje w zamian za dodatkowe produkty), ubezpieczenie nieruchomości, często ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie pomostowe — podwyższony koszt do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Do tego dochodzi wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, którą w większości banków opłaca kredytobiorca. Każdy z tych elementów da się porównać między bankami — dlatego oferty warto zestawiać po całkowitym koszcie kredytu, nie po samym oprocentowaniu.
Koszty zakupu mieszkania: ile doliczyć do ceny
Bezpieczna zasada: zaplanuj kilka procent wartości mieszkania ponad samą cenę. Na rynku wtórnym bez zwolnienia z PCC bufor będzie większy, na pierwotnym — mniejszy, ale przy kredycie różnica częściowo się wyrównuje przez koszty bankowe.
Jeśli chcesz mieć te pozycje policzone dla konkretnego mieszkania — zanim cokolwiek podpiszesz — przygotujemy taką kalkulację w ramach wsparcia kupującego.
- PCC 2% — rynek wtórny, jeśli nie przysługuje zwolnienie dla pierwszego mieszkania
- taksa notarialna z VAT — zależna od ceny, maksimum reguluje rozporządzenie
- wypisy aktu notarialnego — kilka egzemplarzy, płatne od strony
- opłaty sądowe — wpis własności, założenie księgi wieczystej, wpis hipoteki
- koszty kredytu — prowizja, ubezpieczenia, wycena nieruchomości
- rezerwa na drobne — zaświadczenia, tłumaczenia, pełnomocnictwa
Najczęstsze pytania
Czy zapłacę PCC, kupując pierwsze mieszkanie?
Przy zakupie z rynku wtórnego — zazwyczaj nie. Od 31.08.2023 obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób, które nigdy nie miały mieszkania ani domu na własność. Warunki potwierdź u notariusza przed transakcją.
Kto płaci notariusza — kupujący czy sprzedający?
Przy umowie sprzedaży koszty notarialne zwyczajowo ponosi kupujący. Przy umowie deweloperskiej koszt aktu z reguły dzielony jest po połowie z deweloperem.
Czy na rynku pierwotnym płacę jakiś podatek?
PCC nie — VAT jest już wliczony w cenę mieszkania od dewelopera. Zostają natomiast taksa notarialna, opłaty sądowe za księgę wieczystą i ewentualne koszty kredytu.
Ile realnie doliczyć do ceny mieszkania?
Bezpiecznie jest zaplanować kilka procent wartości nieruchomości. Przy zakupie na kredyt celuj w górną część tego przedziału — dochodzą prowizja, ubezpieczenia i wycena.
Chcesz przejść tę drogę z zespołem po swojej stronie?
Bezpłatnie policzymy budżet, porównamy ratę z czynszem najmu i pokażemy, jakie mieszkania w Krakowie są realnie w Twoim zasięgu.
Bezpłatna kalkulacja budżetu →Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani kredytowej. Warunki banków i przepisy mogą się zmieniać — sprawdź stan aktualny na dzień transakcji.
← Wszystkie artykuły