PCC, нотариус и сборы: во что реально обойдётся сделка

Налоги при покупке квартиры в Польше: PCC 2% на вторичном рынке

PCC — это налог на гражданско-правовые сделки. При покупке квартиры на вторичном рынке он составляет 2% от рыночной стоимости. Удерживает его нотариус при подписании акта и сам перечисляет в налоговую — значит, деньги нужно иметь на руках в день сделки.

С 31 августа 2023 года действует льгота для первой квартиры: если у вас никогда не было жилья в собственности, PCC при покупке на вторичном рынке можно не платить вовсе. При квартире за 600 000 злотых это экономия 12 000 злотых.

Если жильё в собственности у вас уже было — например, в родной стране, — условия льготы стоит заранее обсудить с нотариусом. Лучше знать ответ на этапе планирования бюджета, а не за столом при подписании.

Новостройка: VAT уже включён в цену

При покупке у застройщика PCC не платится — вместо него в цене уже заложен VAT. Отдельно его не доплачивают и нигде не декларируют.

Но «без налога» не значит «без расходов». Остаются услуги нотариуса, открытие реестровой книги (księga wieczysta) для новой квартиры, судебные сборы за записи и расходы по кредиту. Стоимость нотариального акта договора с застройщиком, как правило, делится пополам между сторонами.

Приятный бонус первичного рынка: застройщик по закону отвечает за здание в течение 5 лет. На стоимость сделки это не влияет, но снижает риск незапланированных трат после приёмки квартиры.

Нотариус: taksa notarialna и выписки акта

Вознаграждение нотариуса (taksa notarialna) зависит от стоимости квартиры: чем дороже объект, тем выше тариф. Максимальные ставки регулируются распоряжением министра юстиции, но это именно потолок — конторы могут брать меньше, поэтому имеет смысл сравнить две-три.

К тарифу добавляется VAT. Отдельно оплачиваются выписки акта (wypisy) — каждая считается постранично. Обычно нужно несколько экземпляров: для суда, банка, налоговой и для вас.

Księga wieczysta: судебные сборы за записи

После подписания акта право собственности вносится в księga wieczysta — польский реестр недвижимости. Запись права собственности — это фиксированный судебный сбор; для квартиры от застройщика добавляется открытие новой книги. Заявления обычно подаёт нотариус и берёт сборы вместе со своим тарифом.

Если покупаете в кредит, добавляется запись ипотеки в пользу банка — ещё один судебный сбор плюс небольшой налог за установление ипотеки. Суммы фиксированные и на фоне сделки скромные, но в списке расходов быть должны.

Кредит: комиссия банка, страховки, оценка

Банк добавляет свои расходы. Обычно это комиссия за выдачу кредита (часть банков отказывается от неё в обмен на дополнительные продукты), страхование недвижимости, нередко страхование жизни и «переходная» страховка — повышенная плата до момента записи ипотеки в реестр.

Отдельно оплачивается оценка квартиры оценщиком — в большинстве банков её берёт на себя заёмщик. Сравнивать предложения стоит по полной стоимости кредита, а не только по процентной ставке; здесь помогает независимый кредитный консультант.

Что важно знать иностранцу

Для покупки квартиры (отдельной собственности на помещение) разрешение министерства внутренних дел Польши не требуется — оно нужно только для земли и домов. Карта побыту тоже не обязательна, чтобы владеть квартирой.

А вот для ипотечного кредита банки обычно требуют легальное пребывание и подтверждённую историю дохода в Польше. Проще всего банки воспринимают доход по трудовому договору; у тех, кто работает через собственную фирму, обычно просят 12–24 месяца деятельности.

Для расчётов с налоговой понадобится номер PESEL или NIP — оформить его лучше до сделки.

Сколько закладывать сверх цены квартиры

Рабочее правило: несколько процентов от стоимости квартиры сверх самой цены. На вторичном рынке без льготы по PCC запас нужен больше, на первичном — меньше, но при кредите разницу частично съедают банковские расходы.

Хотите увидеть полный расчёт для конкретной квартиры до подписания каких-либо документов — мы готовим такую смету в рамках сопровождения покупателя.

• PCC 2% — вторичный рынок, если нет льготы первой квартиры
• taksa notarialna с VAT — зависит от цены, максимум ограничен распоряжением
• выписки акта — несколько экземпляров, оплата постранично
• судебные сборы — запись собственности, открытие книги, запись ипотеки
• расходы по кредиту — комиссия, страховки, оценка недвижимости
• резерв на мелочи — справки, переводы документов, доверенности