Если бы я вёл семейный бюджет как отчёт для банка, у меня в телефоне была бы табличка «сверх цены». Первая строка в ней всегда «налог», вторая «нотариус», а третья заполняется сама в день сделки и называется «ещё что-то».
Короткий ответ: на вторичном рынке сверх цены вы платите налог PCC 2% от рыночной стоимости, вознаграждение нотариуса и судебные сборы, на первичном рынке PCC нет, потому что в цене уже есть VAT. Для квартиры за 600 000 zł с ипотекой обязательные расходы по закону составят до 14 742,55 zł на вторичном рынке, до 2742,55 zł, если это ваша первая квартира, и до 4071,83 zł у застройщика. К этому добавятся нотариальный тариф за ипотеку, выписки акта и расходы банка по договору.
Это развёрнутый расчёт к сравнению новостройки и вторички в Кракове, где мы перечислили все статьи расходов без сумм. Здесь суммы, с указанием нормы для каждой. Мы работаем в Кракове на стороне покупателя. Этот текст не налоговая и не юридическая консультация: расчёты сделаны на абстрактном примере, а вашу сделку посчитает нотариус.
Главное за 30 секунд
- PCC 2% от рыночной стоимости платит покупатель на вторичном рынке (art. 4 pkt 1 и art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закона о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191).
- Первая квартира без PCC, если у вас никогда не было жилья или доли в нём, без ограничений по возрасту (art. 9 pkt 17).
- У застройщика PCC нет: в цене уже VAT 8% для квартир до 150 м² (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC).
- Нотариус: тариф это максимум, вознаграждение договорное; с 5 ноября 2026 г. к нему добавляется до 300 zł за заявление в księgę wieczystą.
- Суд: 200 zł за запись права собственности и 200 zł за запись ипотеки.
- Ипотека: PCC 19 zł или 0,1% от суммы, плюс расходы банка по договору.
- Наличные: лимита для частных лиц нет, но доказать источник денег при проверке должен покупатель.
- После покупки: форма IN-1 в гмину в течение 14 дней.
Вторичный рынок: расчёт на 600 000 zł
Пример абстрактный: квартира на вторичном рынке, цена совпадает с рыночной стоимостью, покупка с ипотекой, у покупателя уже было жильё, поэтому освобождения нет. Суммы нотариального тарифа это законный максимум с VAT 23%.
| Расход | Сумма |
|---|---|
| PCC 2% от 600 000 zł | 12 000,00 zł |
| Нотариус: акт купли-продажи, максимум | 1949,55 zł |
| Нотариус: заявление в księgę wieczystą, максимум | 369,00 zł |
| Суд: запись права собственности | 200,00 zł |
| Суд: запись ипотеки | 200,00 zł |
| PCC за ипотеку | 19,00 zł |
| Плата за электронный архив актов | 5,00 zł |
| Итого по закону | 14 742,55 zł |
Откуда цифры. Налог: 2% от рыночной стоимости (art. 6 ust. 1 pkt 1 и art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). Нотариус: максимальная ставка для 600 000 zł по § 3 pkt 5 тарифа равна 1010 zł плюс 0,4% от суммы свыше 60 000 zł, то есть 3170 zł; за договор продажи квартиры максимум составляет половину этой ставки (§ 6 pkt 19), то есть 1585 zł нетто. Заявление в księgę wieczystą: до 300 zł нетто по новому § 15c, который действует с 5 ноября 2026 г. (Dz.U. 2026 poz. 1370). Суд: 200 zł за запись собственности и столько же за ипотеку, потому что ипотека тоже ограниченное вещное право (art. 42 ust. 1 закона о судебных расходах и art. 244 § 1 Гражданского кодекса). Архив: 5 zł за размещение электронной выписки акта (art. 84a § 5 Ordynacji podatkowej).
Что не вошло в итог. Нотариальный тариф за ипотеку считается от суммы ипотеки, которую назначает банк: максимум четверть ставки из § 3 (§ 7 ust. 1 pkt 1). Например, при сумме ипотеки 480 000 zł это до 672,50 zł нетто, то есть 827,18 zł с VAT. Выписки акта с 5 ноября 2026 г. стоят до 12 zł за каждую из первых десяти страниц, 10 zł за страницы с 11-й по 20-ю и 8 zł дальше, плюс VAT (§ 12). Расходы банка, оценка квартиры, страховки и вознаграждение посредника зависят от договоров.
Моя воображаемая табличка на этом месте выглядела бы скромнее, чем ожидание. Строка «ещё что-то» оказывается суммой из пяти пунктов, и каждый из них по отдельности не страшный.
Первая квартира без налога: кто подпадает
С 31 августа 2023 г. от PCC освобождена покупка квартиры, дома или кооперативного права на квартиру, если покупателю «w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia» (art. 9 pkt 17). При той же квартире за 600 000 zł это экономия 12 000 zł, и обязательные расходы падают до 2742,55 zł.
Что важно знать:
- Возраста, дохода и гражданства в норме нет. Освобождение для первой квартиры не связано с «до 35 лет», это путаница с прежними государственными программами.
- Если покупателей несколько, условие должен выполнять каждый: норма говорит о покупателе или покупателях, у которых не было ни одного из этих прав.
- Наследство: доля до 50%, полученная по наследству, не мешает. Доля, полученная в дар или купленная, мешает.
- Жильё за границей. В тексте нормы нет оговорки, что речь идёт только о жилье в Польше. Поэтому если у вас есть или была квартира в Украине, Беларуси, России или другой стране, по буквальному прочтению освобождение может не применяться. Прямого разъяснения в законе нет; уточните это у нотариуса до акта, потому что он удерживает налог и решает, применить освобождение или нет.
- Освобождение касается только продажи. PCC за ипотеку платится и в этом случае.
Первичный рынок: расчёт на 600 000 zł
При покупке у застройщика в цену уже входит VAT. Для квартир площадью до 150 м² ставка 8%, для части площади сверх 150 м² 23% пропорционально (art. 41 ust. 2, ust. 12–12c и art. 146ef закона о VAT). Для квартиры за 600 000 zł брутто это 44 444,44 zł VAT внутри цены, отдельно вы его не платите. Объявление об окончании повышенных ставок министерство должно было опубликовать до 31 октября; его нет, поэтому ставки 8% и 23% действуют и дальше.
PCC при такой покупке нет (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC). Исключение: если вы покупаете у застройщика шестую и следующие квартиры в одном или нескольких зданиях на одном земельном участке, с шестой платится PCC 6% поверх VAT (art. 7a, с 1 января 2024 г.). Это касается инвесторов, а не семьи, покупающей одну квартиру.
Расходы делятся на два акта. Вознаграждение нотариуса и судебные расходы, связанные с договором с застройщиком (umowa deweloperska), закон делит поровну между застройщиком и покупателем (art. 40 ust. 2 закона о защите покупателя). Для итогового акта передачи собственности такого правила нет: кто платит, решает договор.
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Нотариус: договор с застройщиком, ваша половина | 974,78 zł |
| Нотариус: заявление в księgę wieczystą, ваша половина | 184,50 zł |
| Суд: запись требования покупателя, ваша половина | 75,00 zł |
| Нотариус: акт передачи собственности, максимум | 1949,55 zł |
| Нотариус: заявление в księgę wieczystą | 369,00 zł |
| Суд: новая księga, запись собственности и ипотеки | 500,00 zł |
| PCC за ипотеку | 19,00 zł |
| Итого по закону | 4071,83 zł |
Основания: договор с застройщиком и акт передачи облагаются половиной ставки (§ 6 pkt 15a и pkt 16 тарифа); запись требования покупателя 150 zł (art. 43 закона о судебных расходах); создание новой księgi 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1). Взнос в Застройщицкий гарантийный фонд платит застройщик, а не вы (art. 49 ust. 5 закона о защите покупателя). Резервационный платёж ограничен 1% цены из проспекта и засчитывается в цену (art. 32), поэтому это не дополнительный расход. Как устроен сам договор с застройщиком, мы разобрали отдельно.
Ипотека: что добавляется к расходам
Сам кредитный договор налогом PCC не облагается: в перечне облагаемых сделок его нет, есть ипотека (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h закона о PCC). За установление ипотеки платится 19 zł, если она обеспечивает требование неустановленного размера, или 0,1% от суммы обеспеченного требования (art. 7 ust. 1 pkt 7). Какая из двух ставок применится, зависит от текста заявления об установлении ипотеки; точную сумму назовёт нотариус. Судебный сбор за запись ипотеки 200 zł. Нотариальный тариф за ипотеку под кредит на покупку квартиры не больше четверти ставки из § 3 (§ 7 ust. 1 pkt 1).
Всё остальное это расходы банка: комиссия, оценка квартиры, страховки, плата за досрочное погашение. Ни один закон их размер не устанавливает, они записаны в договоре кредита. О том, сколько собственных денег всё равно понадобится при кредите без взноса, мы писали в тексте ипотека без первоначального взноса.
Нотариус: тариф это потолок, а не цена
Нотариусу «przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, niewyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej» (art. 5 § 1 Prawa o notariacie). Значит, вознаграждение можно обсуждать, а сравнивать нотариусов стоит по полной смете, а не по одной строке.
Шкала максимальных ставок для цен, которые встречаются в Кракове (§ 3):
| Стоимость квартиры | Максимальная ставка |
|---|---|
| 60 000–1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% от суммы свыше 60 000 zł |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% от суммы свыше 1 000 000 zł |
За договор продажи квартиры, договор с застройщиком и передачу собственности берётся половина этой ставки, за ипотеку под кредит четверть. К вознаграждению нотариуса добавляется VAT 23%: прямой нормы именно о нотариусах в законе о VAT нет, но и освобождения для них нет, поэтому применяется основная ставка.
Что изменилось с 5 ноября 2026 г. (Dz.U. 2026 poz. 1370): общий потолок тарифа поднят с 10 000 до 25 000 zł, выписки подорожали с 6 zł до 12, 10 и 8 zł за страницу, появилась отдельная ставка до 300 zł за подачу заявления в księgę wieczystą. Для квартир дешевле 1 000 000 zł сама ставка за акт не изменилась.
Наличные, переводы из-за границы и налоговая
Это раздел, который чаще всего задают русскоязычные покупатели, поэтому без упрощений.
Лимита наличных для частных лиц нет. Лимит 20 000 zł для потребителей приняли в 2021 г., несколько раз переносили и отменили до вступления в силу (Dz.U. 2023 poz. 1414). Он не действовал ни дня. Лимит 15 000 zł касается только платежей между предпринимателями (art. 19 Prawa przedsiębiorców).
Нотариус сообщает о сделке. Он передаёт информацию об акте руководителю Национальной налоговой администрации в течение 7 дней (art. 84a Ordynacji podatkowej). Кроме того, нотариус как обязанное учреждение по закону о противодействии отмыванию денег сообщает в GIIF о любой сделке, стоимость которой превышает 15 000 евро, независимо от способа оплаты (art. 72 ust. 4 закона AML). То есть о покупке квартиры за 600 000 zł узнают и налоговая, и финансовый мониторинг, как бы вы ни платили.
Источник денег доказывает покупатель. Если налоговая начнёт проверку и вы не покажете, откуда деньги, на сумму, не покрытую известными доходами, начисляется налог 75% (art. 20 ust. 1b, art. 25b и art. 25e закона о PIT). «Ciężar dowodu […] spoczywa na podatniku» (art. 25g ust. 1). Этого понятия нет в законе под названием «налог на обогащение»: так его называют в интернете. Практический вывод простой: до сделки соберите выписки счетов, договор продажи прежнего жилья, документы о дарении или кредите, переводы из-за границы оформляйте банковскими переводами.
Рыночная стоимость: почему цена в договоре не всегда база для налога
PCC считается не от цены в договоре, а от рыночной стоимости квартиры (art. 6 ust. 1 pkt 1). Если налоговая сочтёт, что указанная стоимость занижена, она вызовет покупателя для корректировки не раньше чем через 14 дней с вручения вызова (art. 6 ust. 3). Если покупатель не скорректирует, стоимость определят с учётом мнения эксперта, и если она будет отличаться от вашей больше чем на 33%, за эксперта платит покупатель (art. 6 ust. 4). Занижать цену в акте, чтобы сэкономить на налоге, поэтому плохая идея.
Кооперативное право на квартиру
Кооперативное собственническое право на квартиру (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) облагается так же, PCC 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a), и подпадает под освобождение для первой квартиры. Нотариальный тариф за его продажу тоже половина ставки (§ 6 pkt 5). Księga wieczysta для такого права может вестись, но не обязана (art. 1 ust. 3 закона о книгах). Если её нет, судебного сбора за запись нет; если её создают, 100 zł за создание и 200 zł за запись.
После покупки: налог на недвижимость
В течение 14 дней после покупки нужно подать в гмину информацию о недвижимости по форме IN-1 (art. 6 ust. 6 закона о местных налогах). Налог начисляется с первого числа следующего месяца, а гмина присылает решение. Максимальные ставки на 2026 г.: 1,25 zł за м² полезной площади квартиры и 0,77 zł за м² доли в земле в год (M.P. 2025 poz. 726); на 2027 г. 1,29 и 0,80 zł. Конкретную ставку устанавливает совет города своим постановлением. Для квартиры в 60 м² по максимальной ставке это около 75 zł в год плюс налог с доли земли.
Посредник
Если в сделке есть посредник, его вознаграждение не установлено законом: размер и того, кто платит, определяет договор посредничества, заключённый в письменной или электронной форме (art. 180 ust. 3 закона об управлении недвижимостью). Мы разбирали, кто платит посреднику и почему это определяет, чьи интересы он представляет.
Откуда эти цифры и чего здесь нет
Все ставки взяты из действующих текстов, загруженных через ELI API Сейма 4 ноября 2026 г.: закон о PCC (Dz.U. 2026 poz. 191), нотариальный тариф (Dz.U. 2024 poz. 1566 с изменением Dz.U. 2026 poz. 1370), Prawo o notariacie, закон о судебных расходах, закон о VAT, закон о защите покупателя, закон о PIT, Ordynacja podatkowa, закон AML, закон о местных налогах и объявление о ставках на 2026 г.
Чего здесь нет: расходов банка и вознаграждения посредника, потому что они договорные; ставки налога на недвижимость в Кракове, потому что её устанавливает город; расчёта для вашей конкретной ситуации, потому что это уже налоговая консультация.
В моей табличке в телефоне строка «ещё что-то» после этого разбора получила бы название. Шесть названий, если честно.
Практический вывод
Возьмите цену квартиры и прибавьте: на вторичном рынке 2% налога, если это не первая ваша квартира, плюс около 2700 zł на нотариуса, суд и ипотеку; у застройщика около 4000 zł, потому что актов два, а налог уже в цене. Отдельно заложите нотариальный тариф за ипотеку, выписки и расходы банка. До подписания попросите у нотариуса письменную смету и уточните у него, применит ли он освобождение для первой квартиры, особенно если у вас есть жильё за границей.
Что дальше
Если вы покупаете в Кракове и хотите, чтобы кто-то посчитал полную стоимость конкретной квартиры до задатка, напишите нам. Мы работаем на стороне покупателя: проверяем księgę wieczystą, договор и смету нотариуса. Налоговых консультаций мы не даём; по налоговым вопросам направляем к налоговому консультанту.
Читайте также: что смотреть на просмотре квартиры и как читать księgę wieczystą.
Правовое состояние: 5 ноября 2026 г. Этот текст не является налоговой или юридической консультацией и не является офертой в смысле art. 66 § 1 Гражданского кодекса. Суммы рассчитаны на абстрактном примере по максимальным ставкам; фактические расходы определяют нотариус, банк и договоры.