Договор с застройщиком в Польше: что проверить до подписи

У меня привычка читать польские договоры в двух вкладках: текст и словарь. На umowa deweloperska словарь открывается чаще, чем хотелось бы, и это ещё до раздела про деньги.

Короткий ответ: договор с застройщиком заключается только у нотариуса, деньги идут не застройщику, а на эскроу-счёт в банке, и расходы на нотариуса вы делите с застройщиком пополам. Главная ловушка для покупателя с ипотекой: закон не разрешает отказаться от этого договора из-за отказа банка. Такую защиту нужно вписать в договор до подписи.

Мы работаем в Кракове на стороне покупателя и читаем такие договоры вместе с клиентами. Это не юридическая консультация, а разбор норм с указанием, где их проверить. Если вы ещё выбираете между новостройкой и вторичкой, начните с текста о том, что лучше в Кракове.

Главное за 30 секунд

• Форма: только нотариальный акт (ст. 40 ч. 1 закона о застройщиках, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880).
• Деньги: на жилищный эскроу-счёт, по мере стройки, а не на обычный счёт фирмы.
• Кредит: законный возврат при отказе банка есть только по резервации, не по этому договору.
• Расходы: максимум половина обычной нотариальной таксы, делится пополам с застройщиком.
• Образца договора не существует. Официальный образец есть только у проспекта.
• Отказ: 12 оснований в ст. 43 ч. 1, у каждого свой срок.

Что это за договор

Закон формулирует коротко: договор с застройщиком «заключается в форме нотариального акта» (ст. 40 ч. 1). Застройщик обязуется построить дом, выделить квартиру в отдельную собственность и передать её вам, а вы обязуетесь заплатить цену (ст. 35 ч. 1 п. 8 и 19).

Сам договор собственность не передаёт. На его основании в земельно-ипотечную книгу вносится ваше требование о передаче прав (ст. 38), а собственность переходит вторым нотариальным актом, уже после приёмки квартиры.

Отдельно для тех, кто покупает в давно продающемся проекте: если продажи стартовали до 1 июля 2022 года, часть договоров может подпадать под переходные нормы (ст. 76). В этом случае спросите нотариуса, какой закон применяется.

Порядок документов и денег

Порядок всегда один: информационный проспект, иногда резервационный договор, затем договор с застройщиком у нотариуса, платежи на эскроу-счёт по этапам стройки, приёмка и второй акт, который передаёт вам собственность. Проспект становится частью договора (ст. 23 ч. 2), а резервационный платёж необязателен и не может превышать 1% цены (ст. 32 ч. 1-2).

Язык договора и присяжный перевод

Этого раздела нет в польской версии текста, но для покупателя из-за границы он важнее половины остальных.

Нотариальный акт в Польше составляется по-польски. Если сторона не владеет языком, нотариус привлекает переводчика, и акт составляется с участием присяжного переводчика (ст. 87 § 1 п. 1 Права о нотариате). На практике это означает три вещи: переводчика нужно найти и оплатить заранее, визит к нотариусу удлиняется, а текст стоит прочитать в переводе до дня подписания, а не у стойки.

Практический вывод: просите проект договора за несколько дней и отдавайте его на перевод сразу. В день подписания вы должны узнавать текст, а не знакомиться с ним.

Информационный проспект: читать до резервации

Застройщик передаёт проспект с приложениями до заключения договора или предшествующей ему резервации, «бесплатно на долговременном носителе» (ст. 21 ч. 1-2). С 11 июля 2025 года общая часть проспекта должна быть доступна на сайте застройщика (ст. 19a ч. 1).

Проспект не является рекламной брошюрой. Вместе с приложениями он «составляет неотъемлемую часть договора с застройщиком» (ст. 23 ч. 2). Изменения, внесённые после передачи проспекта, должны быть в договоре явно выделены и связывают вас только при вашем согласии (ст. 35 ч. 2-3).

Практический вывод: сверьте проект договора с проспектом предложение за предложением. Расхождение без вашего согласия даёт основание отказаться от договора в течение 30 дней с даты заключения (ст. 43 ч. 1 п. 2 и ч. 2).

Что обязан содержать договор

Статья 35 ч. 1 перечисляет 20 пунктов и начинается словами «в частности», то есть это минимум, а не закрытый список. До подписи проверьте прежде всего:

1. Цена (п. 2). В договорах, заключаемых с 13 февраля 2026 года, цена определяется как произведение площади в квадратных метрах и цены за 1 м² (ст. 5a).
2. Срок передачи собственности (п. 7). Закон его не устанавливает, поэтому работает только то, что вы впишете.
3. График и способ платежей на эскроу-счёт (п. 9) и данные счёта: банк, номер, правила распоряжения (п. 10).
4. Площадь, планировка и стандарт отделки (п. 6), а также способ измерения площади (п. 15).
5. Условия отказа и возврата денег (п. 13), проценты и договорные штрафы, если вы их предусмотрели (п. 14).
6. Срок и способ уведомления о приёмке (п. 17).
7. Информация о согласии ипотечного кредитора на выделение квартиры без обременений (п. 18). Речь об ипотеке на участке, например в пользу банка, который финансирует стройку.

Вкладка со словарём на этом месте у меня закрывается, а вкладка с законом остаётся [словарь обижается].

Договор и ипотека: место, где чаще всего ошибаются

По резервационному договору закон вас защищает. Резервационный платёж «незамедлительно возвращается», если вы не получили положительного решения по кредиту или обещания кредита «в связи с отрицательной оценкой кредитоспособности» (ст. 34 ч. 1 п. 1). Никакого количества отказов из разных банков закон не требует. Срок резервации «должен учитывать время, необходимое для получения» кредитного решения (ст. 31).

По договору с застройщиком такого права нет. Перечень из 12 оснований для отказа в ст. 43 ч. 1 кредит не упоминает. Защиту можно получить только договорную: «Можно оговорить, что одной или обеим сторонам будет принадлежать право отказа от договора в течение установленного срока» (ст. 395 § 1 Гражданского кодекса). Такая оговорка требует согласия застройщика и конкретного срока.

Два последствия, о которых редко говорят до подписи:

• При отказе по ст. 43 банк выплачивает деньги с эскроу-счёта «незамедлительно после получения заявления» (ст. 18 ч. 1). При договорном отказе стороны должны подать согласованные заявления о разделе средств (ст. 19 ч. 1).
• Гарантийный фонд застройщиков покрывает отказ по ст. 43 ч. 1, а договорного отказа в этом перечне нет (ст. 48 ч. 1 п. 6-7).

Практический вывод: получите кредитное решение до договора с застройщиком, а кредитную оговорку со сроком согласуйте до визита к нотариусу.

Сколько это стоит

Максимальная такса за нотариальный акт договора с застройщиком составляет «половину ставки, предусмотренной в § 3» (§ 6 п. 15a регламента о нотариальной таксе). Вознаграждение нотариуса за действия при заключении договора, включая выписки, и судебные расходы по земельно-ипотечной книге «обременяют в равных частях застройщика и покупателя» (ст. 40 ч. 2).

Пример, наш расчёт максимума при цене 700 000 zł (суммы нетто):

• Нотариальная такса: не больше 1785 zł, ваша половина 892,50 zł.
• Запись требования в книгу: 150 zł, ваша половина 75 zł.
• Выписки акта: до 6 zł за каждую начатую страницу, тоже пополам.

Такса: 1010 zł плюс 0,4% от суммы свыше 60 000 zł (§ 3 п. 5), то есть 3570 zł, из них половина. Нотариус вправе взять меньше. Сбор за запись требования: ст. 43 п. 3 закона о судебных расходах.

Чего в этом расчёте нет:

• PCC. Договор с застройщиком не входит в перечень сделок, облагаемых налогом на гражданско-правовые сделки, а покупка у застройщика с НДС из него исключена (ст. 2 п. 4 лит. a закона о PCC). Исключение: 6% с продажи шестой и каждой следующей квартиры одному покупателю в том же здании или зданиях на одном земельном участке (ст. 7a).
• Акт передачи собственности. Это отдельное действие, и деление расходов пополам из ст. 40 ч. 2 к нему не относится. Запись собственности в книгу стоит 200 zł.
• Кредит. Расходы на ипотеку, оценку и страховки считаются отдельно.
• Переводчик, если он вам нужен.

Эскроу-счёт и гарантийный фонд

Платежи идут на жилищный эскроу-счёт в банке или кассе SKOK, «в соответствии с ходом реализации проекта» (ст. 8 ч. 1). Счёт бывает двух видов:

• Открытый: банк выплачивает застройщику деньги после завершения очередных этапов, не раньше чем через 30 дней после заключения договора (ст. 16 ч. 1).
• Закрытый: банк выплачивает всё разом, после передачи вам собственности без обременений (ст. 15).

Платежи на открытый счёт защищает Гарантийный фонд застройщиков, в том числе при банкротстве застройщика и при отказе покупателя по ст. 43 ч. 1, если застройщик не вернёт деньги в срок (ст. 48 ч. 1). При банкротстве банка, который ведёт счёт, фонд возвращает часть, не покрытую гарантией BFG, независимо от вида счёта (ст. 48 ч. 2). Взнос в фонд платит застройщик: 0,45% от платежей при открытом счёте и 0,1% при закрытом (регламент, Dz.U. 2022 poz. 1341).

Если вас просят перевести часть цены на обычный счёт фирмы, остановитесь и выясните основание до перевода.

Когда можно отказаться от договора

Статья 43 ч. 1 перечисляет 12 оснований, и у каждого свой срок, поэтому фраза «отказаться можно всегда в течение 30 дней» неверна.

• 30 дней с даты заключения: в договоре нет обязательных элементов, он расходится с проспектом, проспект не передан или неполный (п. 1-5).
• 60 дней с даты заключения: нет согласия ипотечного кредитора на выделение квартиры без обременений (п. 8).
• После дополнительных 120 дней: застройщик не передал собственность в срок из договора (п. 6).
• Без отдельного срока в законе: не устранён признанный существенный дефект или существенный дефект подтверждён экспертом (п. 10-11).

Заявление об отказе подаётся письменно «с нотариально заверенными подписями» и с согласием на исключение требований из книги (ст. 45 ч. 1). Договор тогда «считается незаключённым, а покупатель не несёт никаких расходов, связанных с отказом» (ст. 44 ч. 2).

Застройщик тоже может отказаться: если вы не платите в срок несмотря на письменное требование с 30 днями на оплату, или дважды не явились на приёмку либо к нотариусу несмотря на уведомления с интервалом не менее 60 дней (ст. 43 ч. 7-8).

Цена, индексация и открытые цены

С 11 июля 2025 года застройщик публикует на своём сайте цену метра и цену каждой предлагаемой квартиры. Если цена в договоре отличается от опубликованной, «покупатель вправе требовать заключения договора по наиболее выгодной для него цене» (ст. 19a ч. 6).

Индексацию цены закон по существу не регулирует. В официальном образце проспекта есть поле «Допущение индексации цены и правила индексации», поэтому застройщик обязан раскрыть, предусматривает ли он её. Саму оговорку оценивают по Гражданскому кодексу: при сомнениях недопустимо условие, позволяющее повысить цену после заключения договора «без предоставления потребителю права отказа от договора» (ст. 385³ п. 20 ГК).

Есть ли образец договора

Официального образца нет. У закона одно приложение: образец информационного проспекта (ст. 20 ч. 3). Любой «образец umowa deweloperska» в интернете является частным материалом, а подписывать вы всё равно будете проект застройщика.

Поэтому вместо поиска образца просите проект договора за несколько дней до нотариуса и идите по нему со списком из ст. 35 ч. 1. Вопросы отправляйте письмом, чтобы ответы остались в переписке.

Частые вопросы

Нужно ли согласие банка застройщика на покупку? Вас касается другое: информация о согласии ипотечного кредитора на выделение квартиры без обременений должна быть в договоре (ст. 35 ч. 1 п. 18). Её отсутствие даёт право отказа в течение 60 дней.

Можно ли подписать договор по доверенности? Да, это обычная практика при удалённой покупке. Как устроен весь процесс на расстоянии, мы разобрали в тексте про покупку квартиры в Кракове удалённо.

Что будет, если застройщик задержит стройку? Вы назначаете дополнительные 120 дней и только после их истечения получаете право отказаться, сохраняя требование о договорном штрафе, если он предусмотрен.

Обязателен ли резервационный договор? Нет. Резервационный платёж тоже необязателен, а его максимум составляет 1% цены из проспекта.

Кто платит взнос в гарантийный фонд? Застройщик. Закон возлагает обязанность на него, ставки 0,45% и 0,1% установлены регламентом.

Сколько стоит перевод у нотариуса? Закон этого не регулирует, это тариф конкретного присяжного переводчика. Планируйте расход заранее.

Что дальше

В договоре с застройщиком решают несколько абзацев: цена и способ её измерения, срок передачи собственности, вид эскроу-счёта и кредитная оговорка. Остальное является сопровождением. Словарь во второй вкладке помогает, но подписывать договор всё же лучше, когда рядом есть кто-то, кто читал такие тексты десятками.

Если хотите, чтобы ваш проект договора прочитал юрист на стороне покупателя, напишите через контакт. Как устроена наша работа по шагам, описано в разделе процесс, а проверку самого застройщика мы разобрали в тексте как проверить застройщика в Кракове.

Состояние права на 24 сентября 2026 года: закон об охране прав приобретателя жилого помещения и о Гарантийном фонде застройщиков, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880. Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией; текст конкретного договора оценит юрист.