Сравнивать цены объявлений бессмысленно: за ними стоят два разных набора того, что вы получаете и что доплачиваете. Новостройка в Кракове продаётся в состоянии stan deweloperski, то есть до отделки. Вторичка продаётся готовой, но с неизвестным техническим состоянием. Считать надо две сметы и два срока въезда.
Сразу оговорка, которая определяет весь текст. Своих данных по вторичному рынку у меня нет — наша база это предложения застройщиков. Я не буду выдавать чужие пересказы за статистику. Вместо средней цены вторички дам процедуру, по которой вы за вечер получите свою цифру по своему району.
В Польше это правило одинаково для любого города: закон обязывает застройщика публиковать цену метра на своём сайте, а для сделок на вторичном рынке такой обязанности нет нигде в стране. В Кракове разница видна на цифрах: наш срез базы Hestia Home — 5 948 квартир в 234 инвестициях — построен именно на прозрачных ценах застройщиков, а по вторичке в городе такого единого источника не существует, поэтому свою цифру по ней вы получаете сами (процедура — ниже).
Что нужно знать за 30 секунд
- Сложность: средняя. Юрист на этом этапе не нужен, он нужен позже — на договоре.
- Время: один вечер на собственный расчёт.
- Инструменты: обязательная публикация цен застройщика, портал открытых данных, реестр цен состоявшихся сделок, три сметы на отделку.
- Цена новостройки в нашем срезе — 17 004 zł/м², средняя цена лота — 859 492 zł. Это цена до отделки.
- Средних цен по вторичке в этой статье не будет: у нас их нет, а без источника я их не пишу.
Почему нельзя сравнивать новостройку и вторичку по цене из объявления?
Вопрос «новостройка или вторичка в Кракове — что дешевле» не имеет ответа, пока не зафиксировано, что входит в каждую цену. Первый случай — вы покупаете квартиру без отделки и с предсказуемым техническим состоянием. Во втором — готовую квартиру с непредсказуемым. Перед вами две разные покупки, а не два ценника.
Вот скелет, по которому считается любой вариант:
| Что сравниваем | Новостройка | Вторичка |
|---|---|---|
| Что означает цена объявления | Квартира в состоянии stan deweloperski | Квартира в том состоянии, в каком вы её видите |
| Что почти всегда добавляется сверху | Отделка, кухня, техника | Ремонт по факту состояния |
| Откуда берётся цена | Опубликована застройщиком и обновляется | Ожидание конкретного продавца |
| Когда вы заезжаете | После сдачи дома и после отделки | После сделки и ремонта, если он нужен |
| Главная неизвестная | Срок и качество исполнения | Скрытое состояние дома и инженерии |
Почему «средняя цена метра» вводит в заблуждение
В нашем срезе метр дешевеет по мере роста квартиры: 18 148 zł/м² у однокомнатных против 15 850 zł/м² у четырёхкомнатных, разница около 13%. Вывод наш и из наших данных. И из него следует неприятное: любая «средняя цена метра» — производная от состава выборки.
У первички и вторички состав разный: другое распределение по метражу, другие районы, другой возраст домов. Поэтому сравнение двух средних по метру — это сравнение двух разных выборок, а не двух рынков. Сравнивать можно только внутри одного класса метража и одной локации. Если вы ещё не выбрали класс, начните с материала однушка или двушка — он про то же самое, но на уровне планировки.
Три вопроса, на которые надо ответить до сравнения
- Когда мне нужно въехать. Не пожелание, а ограничение, которое отсекает половину вариантов.
- Сколько я готов потратить помимо цены квартиры. Отдельной строкой, а не «как-нибудь потом».
- Сколько неопределённости я выдерживаю. Стройка — это ожидание, вторичка — это сюрпризы за стенами.
Практический вывод: сравнивайте не два числа, а два списка.
Что реально стоит новостройка в Кракове и чего нет в этой цене?
Цена новостройки — это цена входа, а не цена жизни в квартире. По нашей базе средняя цена предложения в Кракове — 17 004 zł/м², средний лот — 859 492 zł. Но это цена квартиры в состоянии stan deweloperski: бетонная стяжка, штукатурка, выведенные точки коммуникаций. Ни кухни, ни пола, ни санузла.
Наши цифры и оговорка к ним
Срез базы Hestia Home на 19 августа 2026 года: 5 948 квартир в 234 инвестициях Кракова. Средняя цена — 17 004 zł/м², медиана — 16 120 zł/м², разброс — от 8 292 до 58 156 zł/м². Средний метраж выставленной квартиры — 50,7 м², средняя цена лота — 859 492 zł.
Оговорка обязательна: это цены предложения застройщиков из нашей базы, а не цены состоявшихся сделок и не официальная рыночная статистика. Развёрнутый разбор этих цифр — в хабе сколько стоит квартира в Кракове.
Цена метра по числу комнат
| Комнат | Квартир | zł/м² | Средний метраж | Средняя цена |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 310 | 18 148 | 35,7 м² | 647 745 zł |
| 2 | 2 540 | 17 100 | 43,6 м² | 745 887 zł |
| 3 | 1 491 | 16 291 | 62,7 м² | 1 025 987 zł |
| 4 | 558 | 15 850 | 78,9 м² | 1 302 262 zł |
| 5+ | 47 | 16 376 | 129,5 м² | 2 221 390 zł |
Stan deweloperski: что вы получаете за эти деньги
Коротко: помещение с готовыми стенами и подведёнными коммуникациями, но без отделки и оборудования. Перечень того, что передаётся, всегда есть в информационном проспекте и в договоре — и он отличается у разных застройщиков. Подробный разбор состояния — в отдельной статье про stan deweloperski.
Здесь важна одна мысль: 859 492 zł — это не цена квартиры, в которую можно завезти вещи.
Чего у нас нет и чего я не скажу
Своей цифры по стоимости отделки у нас нет. В базе не заполнены цены паркинга и кладовой, статус стройки и арендные ставки — я об этом пишу прямо, потому что иначе получится ровно то, за что я критикую конкурентов.
По русскоязычным статьям про Польшу вилки на отделку кочуют из текста в текст без единого источника. Я их не повторяю. Свою цифру считаем ниже.
Считайте так: цена новостройки — это цена входа, а не цена жизни в квартире.
Где взять свою цифру по вторичке в Кракове, если готовой статистики нет?
Здесь нужна честность: средней цены вторичного рынка Кракова я вам не назову. Наша база — предложения застройщиков, вторички в ней нет, разбивка по районам практически не заполнена. Причина — ограничение данных, а не скромность. Зато есть процедура, по которой цифру добывают самостоятельно за один вечер.
Почему я не приведу вам среднюю цену вторички
Потому что любая цифра, которую я возьму из чужой статьи, придёт без методики. Я специально смотрел, что публикуют по теме: в разных материалах цена вторички в Кракове расходится на несколько тысяч злотых за метр. Расхождение само по себе — ответ: единой «средней цены вторички» не существует, есть цены конкретных сделок в конкретных районах.
Где смотреть цифры по вторичке самому
- Квартальные материалы NBP по рынку жилья. Национальный банк Польши публикует данные по первичному и вторичному рынку крупных городов, включая Краков, и отдельно — цены предложения и цены сделок. Прямая проверка 19.08.2026: сайт nbp.pl на автоматический запрос отдаёт страницу защиты от ботов, поэтому цифр оттуда я не цитирую. Сам раздел в браузере открывается так: nbp.pl → Publikacje → Rynek nieruchomości → Informacja kwartalna.
- Rejestr cen nieruchomości — реестр цен состоявшихся сделок. Ведётся на уровне повята, для Кракова точка входа — городской геопортал msip.krakow.pl (проверил 19.08.2026, открывается). Спрос на этот запрос — около 11 000 в месяц по данным планировщика Google Ads: люди уже ищут именно цены сделок, а не объявлений.
- Портал открытых данных с ценами застройщиков. Даёт эталон первички, с которым вы сравниваете вторичку. Его устройство — в следующем разделе.
- Собственный замер. Десять объявлений вторички в одном районе и в одном классе метража плюс десять лотов первички там же. Только внутри одного класса.
Три расхода вторички, которые не видно на фотографиях
- Состояние инженерии. Электрика, трубы, окна, вентиляция. Просите документы на последние работы в квартире и в доме.
- Состояние общего имущества и планы дома. Спросите у продавца протоколы собраний жилищного сообщества и решения о ремонтах — крыша, лифт, фасад оплачиваются собственниками.
- Ежемесячный czynsz. Взнос на содержание дома, который вы платите каждый месяц. Просите последние квитанции, а не устную цифру.
Скажу прямо: этих данных у нас нет, и я не буду их выдумывать — но есть процедура, чтобы получить свои.
Почему цену новостройки видно всем, а цену вторички — нет?
Пожалуй, самый недооценённый практический аргумент в споре о рынках. Цена квартиры у застройщика публикуется и обновляется в силу прямой нормы. Цена вторички не публикуется нигде: есть объявление продавца и есть реестр цен сделок, который заполняется постфактум. Дальше — процедура и адреса, без толкования норм.
Что застройщик публикует у себя на сайте
Art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej (единый текст Dz.U. 2026 poz. 880, статус подтверждён через ELI-API Сейма 19.08.2026) сформулирован так: «Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej», на которой публикуется общая часть информационного проспекта, а также, дословно, «cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych» — цена квадратного метра каждой предлагаемой квартиры, цена сопутствующих помещений и иные денежные обязательства покупателя, «z uwzględnieniem podatku od towarów i usług». Сами art. 19a и 19b добавлены законом от 21 мая 2025 года (Dz.U. 2025 poz. 758) и действуют с 11 июля 2025 года.
Что с этим делать на практике — три вещи:
- Требуйте адрес страницы. Art. 19a ust. 3: «W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper jest obowiązany podawać adres strony internetowej, na której znajdują się informacje, o których mowa w ust. 1 i 2». То есть адрес должен быть в самом объявлении.
- Сверяйте цену из презентации с опубликованной. Art. 19a ust. 6: «W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób określony w ust. 1 a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej».
- Смотрите историю изменений. Art. 19a ust. 2 требует обновлять информацию с указанием даты изменения «z zachowaniem dotychczas podanych informacji» — прежние значения сохраняются. По ним видно, как цена в инвестиции двигалась.
Куда эти данные попадают дальше
Art. 19b ust. 1: данные передаются «raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji», а министр по ust. 3 публикует их на портале открытых данных, причём эти данные имеют статус «dane o wysokiej wartości». Нарушение обязанностей по art. 19a ust. 1–4 и art. 19b ust. 1–2 квалифицируется в тех же нормах как «praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów».
Как это выглядит вживую: 19 августа 2026 года я открыл портал dane.gov.pl и нашёл наборы данных, названные по схеме «Ceny w inwestycji "…"» и «Ceny ofertowe mieszkań dewelopera …» — по конкретным инвестициям в Варшаве, Вроцлаве, Лодзи и под Краковом. Публикация идёт по каждой инвестиции отдельно, единой сводной таблицы по Кракову я там не увидел. Значит искать надо по названию вашей инвестиции или застройщика.
Что меняется 11 ноября 2026 года
Закон от 17 июля 2026 года (Dz.U. 2026 poz. 1077, опубликован 10.08.2026, дата вступления в силу по данным ELI-API — 11.11.2026) дополняет art. 19b: данные передаются «w formie dokumentu elektronicznego zgodnie ze strukturą danych określoną przez tego ministra», министр определяет эту структуру распоряжением и публикует на портале образцовые электронные документы. Практический смысл для покупателя простой: цены первички становятся машиночитаемыми и сравнимыми пакетно, а не по одной странице за раз.
А что на вторичке
Аналогичной обязанности публиковать цену на вторичном рынке нет. Есть объявление продавца, которое он меняет когда захочет, и реестр цен состоявшихся сделок, который наполняется после сделки. Отсюда практическое следствие: первичку можно сравнивать системно, вторичку — только вручную и с задержкой.
Всё, что выше, — это указание, куда зайти и что там посмотреть, а не юридический разбор. Это не индивидуальная юридическая консультация: вашу конкретную сделку оценивает юрист, независимый от продавца.
Разница по сути: на первичке вы сравниваете опубликованные цены, на вторичке — чужие ожидания.
Какие расходы добавляются к цене квартиры сверх объявления?
Списки расходов сверх цены квартиры на двух рынках отличаются не размером, а составом. Некоторые статьи есть только на одном рынке и физически не возникают на другом. Ниже — перечень статей, без единой ставки и суммы: точные расчёты уходят в отдельный материал-калькулятор.
Что входит в цену: первичка vs вторичка
Свести оба списка в одну таблицу проще, чем держать в голове два перечня. Прочерк означает, что статья на этом рынке в норме не возникает.
| Статья расходов | Первичка | Вторичка |
|---|---|---|
| Отделка и ремонт | Целиком за ваш счёт — из состояния stan deweloperski | Только по факту состояния квартиры |
| Кухня и техника | Отдельная позиция почти всегда | Обычно уже стоит, состояние на вашей ответственности |
| Паркинг и кладовая | Часто отдельная позиция в договоре | Как договоритесь с продавцом |
| Приёмка / экспертиза | Обязательный этап сдачи дома | Независимая техэкспертиза — по желанию |
| Налог на сделку | НДС уже включён в цену застройщика | PCC отдельной статьёй (см. оговорку ниже) |
| Посредник | Обычно не нужен | Вознаграждение, если продавец работает с агентом |
| Долги по содержанию дома | Не возникают — дом новый | Возможны, оставленные прежним владельцем |
| Юридическая проверка | Компания в реестрах, информационный проспект | Поземельная книга и история объекта |
| Нотариус, регистрация, банк (если в кредит) | Да | Да |
| Czynsz с момента передачи ключей / сделки | Да, даже если ещё не живёте в квартире | Да, с даты сделки |
Оговорка, без которой таблицу можно понять неправильно
Структурная норма звучит так. Art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC (единый текст Dz.U. 2026 poz. 191, статус подтверждён через ELI-API 19.08.2026) относит к необлагаемым действия «w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług», делая оговорку про договоры продажи жилого помещения как отдельной недвижимости, облагаемые согласно art. 7a. Отдельно в законе есть освобождение при покупке первой квартиры (art. 9 pkt 17) и особый режим для покупателя, приобретающего шестую и последующую квартиру в одной инвестиции (art. 7a).
Ставки, условия и расчёт мы здесь сознательно не приводим: это тема отдельной страницы-калькулятора. Проверить формулировки можно прямо в первоисточнике — api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/191. Это не индивидуальная налоговая консультация.
Одной строкой: у двух рынков не разная цена, а разные сметы.
Плюсы и минусы: два списка без рекламы
Ни один из рынков не лучше другого вообще. Каждый выигрывает в одном и проигрывает в другом, и выигрыш имеет цену. Ниже — парные списки, в которых я старался не подыгрывать первичке, хотя наша база состоит именно из неё.
Первичный рынок
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Цена метра опубликована и сравнима | В цене нет отделки — смета вырастет |
| Предсказуемое техническое состояние, гарантия на новое | Въезд отложен: сначала сдача дома, потом отделка |
| Документы инвестиции проверяемы удалённо | У 88% застройщиков Кракова один проект — истории нет |
| Планировка часто без перепланировок и следов прошлых хозяев | Соседи и двор формируются годами после заселения |
Вторичный рынок
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Въезд быстрый, квартира существует физически | Состояние дома и инженерии видно не полностью |
| Район, соседи и инфраструктура уже сложились | Цена нигде не публикуется — сравнивать не с чем |
| Можно оценить реальный вид из окна и шум | Ремонт по факту, а его объём выясняется после сделки |
| Торг возможен и часто уместен | Юридическая история объекта требует отдельной проверки |
Про 88% застройщиков с единственным проектом стоит сказать отдельно: это не приговор, а особенность рынка. Что проверять вместо отзывов — в статье как проверить застройщика.
Честная формула: выигрыш каждого рынка оплачивается его же минусом — выбирайте, какой минус вам дешевле.
Что выбрать под ваш сценарий: четыре ситуации
Выбор между рынками решается не рассуждением, а вашим ограничением. Ниже четыре типовые ситуации из практики — без обещаний и без «гарантированно», потому что решение всегда упирается в конкретный объект и конкретный бюджет.
1. Нужно въехать в ближайшие месяцы. Срок важнее всего остального. Первичка на стадии стройки этот сценарий не закрывает: к сроку сдачи прибавляется время на отделку. Смотрите вторичку или готовые квартиры от застройщика с отделкой, если они есть в вашем бюджете.
2. Есть запас на отделку и нет жёсткого срока. Здесь первичка даёт то, чего вторичка не даёт: предсказуемое техническое состояние и опубликованную цену, с которой можно работать. Отделку планируйте по трём сметам, а не по средней цифре из интернета.
3. Покупаете удалённо, из другой страны. Критерий один — проверяемость. На первичке больше документов, которые открываются из любой точки мира: опубликованная цена метра, общая часть информационного проспекта, реестры. На вторичке ключевой документ — поземельная книга, но техническое состояние удалённо не оценивается. Нужен человек на месте или очный приезд на осмотр.
4. Смотрите на квартиру как на вложение. Своих цифр по доходности аренды у нас нет — арендные ставки в базе не заполнены. Поэтому доходность я вам не посчитаю и чужие проценты пересказывать не стану. Считать надо на своих данных по конкретному объекту: реальная арендная ставка в этом доме, реальный czynsz, реальный простой между арендаторами.
Практический вывод: сначала ограничение, потом рынок. Не наоборот.
Как посчитать полную стоимость покупки за один вечер
Это тот самый расчёт, который заменяет спор о том, что дешевле. Шесть шагов, все данные открытые, никаких специальных инструментов не нужно. Результат — две итоговые суммы и две даты въезда, между которыми вы и выбираете.
- Зафиксируйте один класс метража и один район. Сравнение вне класса бессмысленно: метр однокомнатной в нашем срезе 18 148 zł, четырёхкомнатной — 15 850 zł.
- Соберите 10 лотов первички. Цену метра берите из обязательной публикации на сайте инвестиции или из набора данных на dane.gov.pl, а не из баннера.
- Соберите 10 объявлений вторички в том же районе и классе. Для каждого отметьте год постройки, состояние по описанию и размер czynsz.
- Выпишите два разных списка статей расходов сверх цены — по разделу выше. Не сводите их в один столбец.
- Получите три сметы на отделку или ремонт под конкретный объект. Своя цифра, а не средняя по рынку.
- Сравните итоговые суммы и срок въезда. Решение принимайте по паре «сумма плюс срок».
Частые вопросы
Что дешевле в Кракове — новостройка или вторичка? На этот вопрос нет ответа, пока не зафиксировано, что входит в каждую цену. Цена новостройки — это цена в состоянии stan deweloperski, без отделки и без кухни. Цена вторички — цена готовой квартиры, техническое состояние которой вы оцениваете сами. Сравнивать корректно только итоговые сметы в одном классе метража и в одном районе.
Входит ли отделка в цену квартиры от застройщика? Как правило нет: стандарт первичного рынка — stan deweloperski. В нашем срезе средняя цена лота в Кракове 859 492 zł, и это цена квартиры, в которую ещё нельзя завезти вещи. Что именно передаётся, всегда перечислено в информационном проспекте и в договоре.
Где посмотреть официальные цены квартир от застройщиков в Кракове? Первый адрес — сайт самой инвестиции: по art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2026 poz. 880) там публикуется общая часть информационного проспекта и цена метра каждой предлагаемой квартиры. Второй — портал dane.gov.pl, куда данные передаются по art. 19b; наборы называются в формате «Ceny w inwestycji …» (проверено 19.08.2026).
Платится ли PCC при покупке квартиры у застройщика? Структурно две сделки устроены по-разному: art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC (Dz.U. 2026 poz. 191) выводит из-под этого налога действия в той части, в какой они облагаются налогом на товары и услуги, с оговоркой про art. 7a. Есть также освобождение по art. 9 pkt 17. Ставки и расчёт — тема отдельного калькулятора. Это не индивидуальная налоговая консультация.
Можно ли торговаться на вторичном рынке в Польше? Цена у застройщика опубликована и обновляется при изменении, поэтому она сравнима. Цена вторички публиковаться не обязана — это ожидание конкретного продавца. Поэтому на вторичке торг идёт вокруг состояния квартиры и сроков, а аргументами становятся цены состоявшихся сделок и смета на ремонт.
Что безопаснее купить иностранцу, который сейчас не в Польше? Безопаснее то, что можно проверить не приезжая. Проверяемых документов на первичке больше. На вторичке ключевой документ — поземельная книга, а техническое состояние по фотографиям не оценивается. Около 59% запросов о покупке квартиры в Кракове приходит из-за пределов города, так что ситуация массовая: её решает очный осмотр или доверенный человек на месте.
Как проверить застройщика, у которого это первый проект? По документам инвестиции, а не по отзывам: компания в реестрах, участок в поземельной книге, разрешение на строительство, тип счёта, информационный проспект. Пошагово — в статье как проверить застройщика.
Что в итоге
Спор «новостройка или вторичка в Кракове» проигрывается в момент, когда вы сравниваете два числа из объявлений. Числа эти означают разное: на первичке — квартиру до отделки с опубликованной ценой, на вторичке — готовую квартиру с неизвестным состоянием и ценой-ожиданием.
Правильный расчёт занимает вечер и даёт две суммы и две даты. Всё остальное — вкусовщина, которую продавцы обеих сторон охотно вам продадут.
И последнее. Я специально оставил в этом тексте несколько мест, где написано «этих данных у нас нет». Мне так спокойнее, чем ставить красивую вилку без источника. Если нужно, чтобы эти два списка кто-то посчитал вместе с вами и на стороне покупателя — этим и занимается Hestia Home.
Правовые сведения проверены 19 августа 2026 года через ELI-API Сейма: ustawa deweloperska — api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/880, новелла от 17.07.2026 — api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/1077, ustawa o PCC — api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/191. Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию.