Когда я покупал жильё в чужой стране, я проверял всё, кроме того, что действительно было важно. Хорошо помню, как мерил рулеткой кухню и не спросил, кто прописан в квартире. Этот текст о том, что я спрашиваю теперь.
Короткий ответ: перед покупкой квартиры на вторичном рынке в Польше проверяют пять вещей. Księgę wieczystą: кто собственник, есть ли ипотека и чужие права. Вид права на квартиру. Кто в ней прописан и живёт. Долги и техническое состояние. Право собственности переходит только нотариальным актом, а покупатель платит 2% налога PCC, если не подпадает под освобождение для первой квартиры.
Мы работаем в Кракове на стороне покупателя и читаем księgę wieczystą, справки и предварительный договор до того, как клиент отдаст задаток, а не после.
Главное за 30 секунд
- Цена сделки ниже цены объявления. В Кракове во II квартале 2026 года средняя цена сделки на вторичке 14 792 zł/м² против 16 838 zł/м² в объявлениях (NBP).
- Сначала документы, потом задаток. Księgę wieczystą по номеру бесплатно смотрит любой, это прямо записано в законе.
- Księga wieczysta состоит из четырёх разделов. Для покупателя главные II, III и IV: собственник, чужие права, ипотека.
- У части квартир księgi нет вообще. Это spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, и продаётся оно тоже нотариальным актом.
- Задаток и zaliczka различаются. Задаток описан в art. 394 Kodeksu cywilnego, zaliczka в кодексе не определена.
- Сверх цены: PCC 2% или освобождение для первой квартиры, нотариальная такса, 200 zł судебного сбора за запись собственности.
- Состояние права на 15 сентября 2026 года. Ссылки на действующие тексты законов стоят у первого упоминания каждого из них.
Что проверить: 12 пунктов в одной таблице
Эту таблицу я держал бы открытой на каждом просмотре вторички. Порядок строк совпадает с порядком разделов ниже.
| Что проверить | Где | Что должно насторожить | Основание |
|---|---|---|---|
| Собственник совпадает с продавцом | Księga wieczysta, раздел II | Другое имя, несколько собственников, наследство без оформления | art. 25 ust. 1 pkt 2 ustawy o KWiH |
| Чужие права на квартиру | Раздел III | Służebność mieszkania, пожизненное право, ограничения | art. 25 ust. 1 pkt 3 |
| Ипотека | Раздел IV | Ипотека банка без плана её снятия | art. 25 ust. 1 pkt 4 |
| Незавершённые заявления | Весь номер księgi | Wzmianka о поданном заявлении | art. 8 ustawy o KWiH |
| Вид права на квартиру | Księga или spółdzielnia | Spółdzielcze prawo без księgi и без справки | art. 17² ustawy o SM |
| Кто прописан | Справка из реестра жителей | Прописанные лица без условия о выписке | art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności |
| Кто живёт | Договоры аренды | Аренда на срок с датой pewna | art. 678 § 2 KC |
| Долги по взносам | Справка wspólnoty или spółdzielni | Отказ продавца дать справку | практика нотариусов |
| Техника и скрытые дефекты | Осмотр, документы ремонта | Отказ от rękojmi в договоре | art. 558 KC |
| Świadectwo energetyczne | У продавца | «Сделаем после акта» | art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o ChEB |
| Налог и освобождение | Нотариус | Неясно, была ли у вас раньше квартира | art. 9 pkt 17 ustawy o PCC |
| Язык акта | Нотариус | Нет переводчика или перевода | art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie |
Чем вторичка отличается от новостройки для покупателя?
На первичном рынке вы проверяете застройщика и договор с ним. На вторичном вы проверяете конкретную квартиру и конкретного человека, который её продаёт. Застройщик публикует цену и проспект, продавец на вторичке не обязан публиковать ничего.
Отсюда другая логика проверки. Вместо реестров компаний у вас księga wieczysta, справки и договоры, которые продавец либо даст, либо нет. Если вы ещё выбираете между рынками, начните с разбора новостройка или вторичка в Кракове.
Практический вывод: на вторичке главный объект проверки не дом, а право продавца на эту квартиру.
Сколько стоит вторичка в Кракове и сколько за неё реально платят?
Цену в объявлении и цену сделки на вторичке считают отдельно. Данные NBP за II квартал 2026 года (март-май) такие. Средняя цена предложения на вторичном рынке Кракова 16 838 zł за м², средняя цена сделки 14 792 zł за м² (файл NBP «Ceny mieszkań», лист «Rynek wtórny»).
Разница между ними 12,1%. Это мой расчёт по двум средним NBP, и у него есть оговорка: объявления и сделки считаются по разным квартирам. Поэтому это ориентир, насколько цены предложения выше цен сделок, а не скидка, которую вы получите на конкретной квартире.
Цены реальных сделок в соседних квартирах можно посмотреть самому. С февраля 2026 года данные реестра цен недвижимости (RCN) открыты бесплатно на geoportal.gov.pl. Для торга это аргумент сильнее, чем «соседи продали дороже».
Практический вывод: перед разговором о цене откройте RCN по дому или улице. Цена в объявлении отражает ожидание продавца, а цена в реестре показывает сделку.
Как проверить księgę wieczystą: четыре раздела и что в них искать?
Księga wieczysta (поземельная книга) открыта для всех. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066) говорит прямо: «Księgi wieczyste są jawne» (art. 2). А по art. 36⁴ ust. 6 «każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą» через интернет, на портале ekw.ms.gov.pl. Номер книги попросите у продавца до просмотра, а не после.
По закону księga состоит из четырёх разделов (art. 25 ust. 1):
- Раздел I: описание квартиры и связанные с ней права. В электронной книге он делится на I-O и I-Sp.
- Раздел II: собственник. Сверьте его с паспортом продавца.
- Раздел III: ограниченные права и ограничения, кроме ипотеки. Здесь, например, служебность проживания (służebność mieszkania).
- Раздел IV: ипотеки.
Два предупреждения, которые я даю всем клиентам. Распечатка из онлайн-просмотра «nie posiada mocy dokumentów wydawanych przez sąd» (art. 36⁴ ust. 7): это не официальная выписка. А защита покупателя через доверие к книге, rękojmia wiary publicznej (art. 5), по закону не работает, если в книге есть упоминание о поданном заявлении (wzmianka) (art. 8). Увидели wzmiankę, остановитесь и выясните, что подано.
Эти предупреждения я формулирую по тексту закона, а не толкую его: как это применить к вашей квартире, скажет юрист или нотариус.
Практический вывод: раздел II отвечает на вопрос «кто продаёт», разделы III и IV отвечают на вопрос «что вы получите вместе с квартирой».
Что если у квартиры нет księgi wieczystej: spółdzielcze własnościowe prawo
Часть квартир в старых домах оформлена не как отдельная собственность. Это spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, кооперативное право собственности на квартиру. Для такого права księga wieczysta «może być także prowadzona», то есть может вестись, но не обязана (art. 1 ust. 3 ustawy o KWiH).
Само право в ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2026 poz. 889) описано так: «jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym» (art. 17² ust. 1). Продаётся оно, как и обычная квартира, нотариальным актом (art. 17² ust. 4). Новые такие права с 31 июля 2007 года не создаются: это запрет из art. 7 ust. 1 ustawy z 14 czerwca 2007 r..
Что это значит для покупателя. Если księgi нет, сведения о праве и о долгах берут в spółdzielni, и проверка идёт дольше. Владелец такого права может потребовать перевести его в отдельную собственность после погашения части обязательств кооператива и долгов по взносам (art. 17¹⁴ ust. 1).
Практический вывод: отсутствие księgi не запрет на покупку, а повод начать проверку в spółdzielni на неделю раньше.
Задаток или zaliczka: что вы теряете, если сделка сорвётся?
Это самый дорогой вопрос во всей статье, потому что деньги уходят продавцу до финального акта.
Задаток (zadatek) описан в Kodeksie cywilnym (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 394 § 1: «w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej». Это действует «w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju», то есть договор может установить иначе.
Если сделка состоялась, задаток засчитывается в цену (§ 2). Если договор расторгнут или никто из сторон не виноват в срыве, задаток возвращается (§ 3).
Zaliczki (аванса) Kodeks cywilny не определяет. Как с ней поступить при срыве сделки, решает текст вашего договора, и здесь я не буду угадывать за юриста.
Практический вывод: слово «zadatek» или «zaliczka» в договоре меняет, сколько вы потеряете при срыве. Прочитайте этот пункт до перевода денег, а не после.
Предварительный договор: что в нём должно быть?
Предварительный договор (umowa przedwstępna) по art. 389 § 1 KC «powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej»: квартиру, цену, стороны. Если в течение года от подписания не назначен срок финального договора, требовать его заключения нельзя (art. 389 § 2).
Главное различие в форме. Если продавец уклоняется от сделки, по общему правилу вы можете требовать возмещения ущерба (art. 390 § 1). Требовать же заключения самого финального договора можно, когда предварительный договор отвечает требованиям к форме финального (art. 390 § 2). Для квартиры финальный договор заключается нотариальным актом (art. 158 KC). Это чтение двух статей вместе, поэтому решение о форме принимайте с нотариусом.
Срок давности требований из предварительного договора: год от дня, когда должен был быть заключён финальный (art. 390 § 3).
Практический вывод: обычная письменная форма дешевле, нотариальная даёт покупателю больше рычагов, если продавец передумает.
Кто прописан в квартире и почему это ваш вопрос
Прописка в Польше называется zameldowanie. Ustawa o ewidencji ludności (Dz.U. 2026 poz. 384) описывает её так: она «służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby» (art. 28 ust. 4).
Для покупателя вопрос практический: кто фактически живёт в квартире и уедет ли до передачи ключей. Справку о количестве прописанных в квартире можно заказать через ePUAP. Получить её может прописанный, собственник или администратор здания; сбор 17 zł, срок до 7 дней. Поэтому до акта её приносит продавец.
Условие о выписке всех жильцов и об освобождении квартиры к дате передачи запишите в договор. Устное «все выпишутся» я в договор не переношу.
Квартира с арендатором: что переходит к вам вместе с ключами?
Если квартира сдана, аренда не заканчивается продажей. Art. 678 § 1 KC: «nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy», но «może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia».
Это право на расторжение исчезает, если одновременно выполнены четыре условия из § 2. Договор аренды заключён на определённый срок, в письменной форме, с датой pewna (заверенной датой), и квартира уже передана арендатору.
Практический вывод: попросите у продавца все договоры аренды до задатка. Если вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней, аренда с датой pewna может отложить ваш переезд на весь срок договора.
Долги по квартире: взносы и ипотека продавца
Про долги перед wspólnotą (товариществом собственников) в ustawie o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232) нет нормы, которая делала бы нового собственника ответственным за долги прежнего. Закон этот вопрос не решает, поэтому на практике нотариусы просят справку об отсутствии задолженности от wspólnoty или spółdzielni. Её получает продавец.
С ипотекой продавца логика другая. Ипотека прекращается вместе с кредитом, который она обеспечивает (art. 94 ustawy o KWiH), и кредитор обязан сделать всё, чтобы её вычеркнули из księgi (art. 100). Сама по себе запись из księgi не исчезает. Сбор за заявление о вычеркивании ипотеки: половина сбора за запись, то есть 100 zł (art. 46 и art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Если продавец гасит ипотеку из ваших денег, порядок выплаты (сколько банку, сколько продавцу) и документ банка о согласии на вычеркивание стоит описать в акте. Эту схему составляет нотариус, а не агент.
Практический вывод: ипотека в разделе IV не запрет на сделку, а вопрос «кто и когда её снимет», и ответ на него должен быть на бумаге.
Скрытые дефекты: что даёт rękojmia между частными лицами
Продавец отвечает за дефекты проданной вещи, это называется rękojmia (art. 556 KC). Для недвижимости срок, в течение которого должен быть обнаружен физический дефект, пять лет от передачи квартиры (art. 568 § 1).
Две оговорки, из-за которых я читаю этот пункт договора особенно внимательно. Продавец освобождается от ответственности, если вы знали о дефекте при заключении договора (art. 557 § 1). И стороны могут rękojmię ограничить или исключить (art. 558 § 1). Запрет на такое ограничение касается покупателя-потребителя, а потребитель по art. 22¹ KC это лицо, заключающее сделку с предпринимателем. Если продавец обычный частный человек, это условие не применяется. Исключение rękojmi не действует, если продавец умышленно скрыл дефект (podstępnie zataił) (art. 558 § 2).
Практический вывод: фраза «kupujący zna stan techniczny lokalu i nie wnosi zastrzeżeń» в договоре не формальность. Прежде чем её подписать, осмотрите инженерию со специалистом.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Продавец квартиры обязан передать покупателю świadectwo charakterystyki energetycznej (энергетический сертификат) при нотариальном акте: art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101). Покупатель не может отказаться от права его получить (art. 11 ust. 4). Если сертификат не передан, нотариус отмечает это в акте и предупреждает продавца о штрафе (art. 11 ust. 6), а неисполнение обязанности грозит штрафом (grzywna) по art. 41 ust. 1 pkt 3.
Для зданий-памятников закон делает исключение из обязанности подготовить сертификат (art. 3 ust. 4 pkt 1). Распространяется ли оно на обязанность передать сертификат, текст закона не говорит. В Кракове с его старыми домами уточните это у нотариуса.
Сколько стоит покупка сверх цены: налог, нотариус, суд
Сверх цены квартиры покупатель на вторичке платит три вещи. Все суммы ниже взяты из закона, а пример посчитан мной для наглядности.
Налог PCC и освобождение для первой квартиры
Налог PCC. По ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2026 poz. 191) налог платит покупатель (art. 4 pkt 1), ставка 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a), база: рыночная стоимость (art. 6 ust. 1 pkt 1). Нотариус выступает плательщиком: собирает налог и перечисляет его (art. 10 ust. 2).
Освобождение для первой квартиры (art. 9 pkt 17) действует с 31 августа 2023 года. Оно применяется, если покупатель физическое лицо, которому «w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach», то есть право собственности на квартиру, дом или spółdzielcze własnościowe prawo, «chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia». Текст закона не ограничивает это условие квартирами в Польше. По сообщению Rzeczpospolitej, налоговая служба (Krajowa Informacja Skarbowa) в индивидуальном разъяснении отказала в освобождении покупателю, у которого была квартира в Украине. Это разъяснение по конкретному делу, а не норма закона. Если у вас есть или было жильё за границей, задайте вопрос нотариусу или налоговому консультанту до акта.
Нотариальная такса и судебные сборы
Нотариальная такса. Регламент о максимальных ставках задаёт верхний предел (§ 3), для договора продажи квартиры это половина ставки (§ 6 pkt 19). Нотариус может взять меньше. Добавляется ли к таксе VAT, законы прямо не решают; на практике нотариусы его добавляют, и это официально спорный вопрос.
Судебные сборы. Запись собственности в księgę wieczystą: 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych). Ипотека банка, если вы покупаете в кредит: ещё 200 zł, потому что сбор берётся за каждое право отдельно (art. 45 ust. 2).
| Пример: квартира за 600 000 zł | Сумма |
|---|---|
| PCC 2%, если нет освобождения | 12 000 zł |
| Нотариальная такса, максимум | 1 585 zł + VAT |
| Запись собственности | 200 zł |
| Запись ипотеки, если кредит | 200 zł |
Основания: такса § 3 pkt 5 и § 6 pkt 19 регламента, сборы art. 42 ust. 1 и art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych. VAT к таксе добавляют по практике нотариусов. Расчёт таксы: 1 010 zł + 0,4% от 540 000 zł = 3 170 zł, половина = 1 585 zł. Это верхний предел, не цена конкретного нотариуса. Выписки акта и переводчик оплачиваются отдельно.
Нотариус и язык: нужен ли переводчик?
Нотариальные действия совершаются на польском языке (Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Если участник не знает польского и к акту не приложен перевод на понятный ему язык, нотариус «powinien przetłumaczyć akt lub inny dokument osobiście albo przy pomocy tłumacza» (art. 87 § 1 pkt 1). Лично нотариус переводит, только если его знание языка подтверждено так, как у присяжных переводчиков; иначе приглашают присяжного переводчика (art. 2 § 3). Его работа оплачивается отдельно.
Разрешение министерства на покупку отдельной квартиры иностранцу не нужно (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), кроме приграничной зоны. С 19 ноября 2026 года меняется процедура: нотариус будет загружать электронные выписки таких актов в центральный репозиторий и «pobiera od stron czynności notarialnej opłatę» (Dz.U. 2026 poz. 1099). Размер сбора установит отдельный регламент, на 15 сентября 2026 года его нет.
Когда я впервые подписывал документы в стране, язык которой знал не до конца, я кивал на каждой странице. Сейчас я бы попросил переводчика ещё на этапе предварительного договора, потому что спорные условия пишут там, а не в финальном акте. Как мы ведём такие сделки для переезжающих семей, описано в разделе для релокантов, а удалённая покупка разобрана отдельно: как купить квартиру в Кракове удалённо.
Порядок действий: от просмотра до ключей
- Номер księgi wieczystej у продавца, чтение разделов II, III и IV.
- Вид права: отдельная собственность или spółdzielcze własnościowe prawo, сведения из spółdzielni.
- Жильцы: справка о прописанных, договоры аренды.
- Долги и техника: справка от wspólnoty или spółdzielni, план снятия ипотеки, осмотр инженерии, энергетический сертификат.
- Предварительный договор: форма, задаток или zaliczka, срок финального акта.
- Нотариальный акт: PCC или освобождение, такса, сборы, переводчик.
- Передача квартиры по протоколу: счётчики, ключи, выписка жильцов.
Что я вижу, когда смотрю вторичку со стороны покупателя
Покупатели чаще всего теряют время не на нотариусе, а на порядке действий. Сначала выбирают квартиру, потом отдают задаток, и только потом открывают księgę wieczystą. Правильный порядок обратный, и он ничего не стоит, кроме одного вечера.
Я отношусь к этому как агент, которому за это платит покупатель. Вывод «эту квартиру не покупать» для меня такой же нормальный результат проверки, как «покупать». Кто и за что платит агенту в Польше, разобрано в статье кто платит риелтору в Польше.
Мой принцип: ни одного злотого продавцу, пока не прочитаны księga wieczysta, справка о прописанных и пункт о задатке.
Частые вопросы
Как проверить квартиру перед покупкой в Польше? Начните с księgi wieczystej: по номеру любой бесплатно смотрит её онлайн (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o KWiH). Раздел II: собственник, III: чужие права, IV: ипотека. Дальше вид права, прописанные и арендаторы, долги, техника и энергетический сертификат.
Сколько стоит купить квартиру на вторичке сверх цены? PCC 2% от рыночной стоимости, если нет освобождения для первой квартиры. Нотариальная такса до половины ставки § 3 регламента о таксе. Судебный сбор за запись собственности 200 zł, за ипотеку банка ещё 200 zł.
Чем задаток отличается от zaliczki? Задаток описан в art. 394 KC: при срыве по вине одной стороны другая может оставить его себе или требовать двойную сумму. Zaliczki Kodeks cywilny не определяет, её судьбу при срыве решает текст договора.
Можно ли купить квартиру без księgi wieczystej? Да, если это spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: księga для него может вестись, но не обязана. Продаётся оно нотариальным актом, сведения берут в spółdzielni.
Что будет, если в квартире кто-то прописан? Прописка по закону служит целям учёта и подтверждает факт пребывания (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności). Справку о прописанных приносит продавец, а условие о выписке и освобождении квартиры записывают в договор.
Нужен ли переводчик у нотариуса? Если вы не знаете польского и перевода к акту нет, нотариус переводит акт лично или с переводчиком (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Лично он может это делать, только если его знание языка подтверждено как у присяжного переводчика (art. 2 § 3).
Что дальше
Вторичка в Польше не опаснее новостройки, она просто проверяется в другом месте: не в реестрах застройщика, а в księdze wieczystej, справках и договорах продавца. Если хотите пройти этот порядок на конкретной квартире вместе с агентом на вашей стороне, напишите нам через контакты. Что именно мы делаем при покупке, описано в разделе услуг.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию. Состояние права на 15 сентября 2026 года; ссылки ведут на действующие тексты законов на eli.gov.pl. Пример расходов посчитан автором по ставкам из закона и не является расчётом для конкретной сделки.