Чтение чужих земельно-ипотечных книг это моё представление о лёгком чтении [дома эту позицию не поддерживают]. Зато именно оно чаще всего спасает сделку, потому что квартира выглядит одинаково и с чистой книгой, и с записью о взыскании.
Короткий ответ: книгу можно открыть бесплатно, зная её номер, и пройти по четырём разделам: объект, собственник, ограничения и права, ипотеки. Самое важное в книге часто не запись, а отметка о поданном заявлении: она отменяет защиту, на которую рассчитывает покупатель.
Мы работаем в Кракове на стороне покупателя, и с книги начинается проверка любой квартиры. Это не юридическая консультация, а разбор норм с указанием, где их проверить.
Главное за 30 секунд
- Доступ: бесплатно, по номеру, через государственную систему (ст. 36⁴ ч. 6 закона о земельно-ипотечных книгах и ипотеке).
- Четыре раздела: объект, собственник, ограничения и права, ипотеки (ст. 25 ч. 1).
- Защита покупателя: содержание книги решает в его пользу (ст. 5), но не при недобросовестности (ст. 6).
- Отметка о заявлении исключает эту защиту (ст. 8).
- Распечатка из просмотра не является документом суда (ст. 36⁴ ч. 7).
- Незнание записей не оправдывает никого (ст. 2).
Почему книге верят
Три нормы, которые делают книгу главным документом сделки.
Публичность. «Земельно-ипотечные книги являются публичными. Нельзя ссылаться на незнание записей в книге, а также заявлений, о которых в ней сделана отметка» (ст. 2). То есть отговорка «я не знал» не работает по определению.
Презумпция. «Презюмируется, что право, явствующее из земельно-ипотечной книги, записано в соответствии с действительным правовым состоянием», а вычеркнутое право считается несуществующим (ст. 3 ч. 1 и 2).
Публичная достоверность. При несоответствии между тем, что в книге, и тем, что в действительности, «содержание книги решает в пользу того, кто по сделке с лицом, управомоченным согласно содержанию книги, приобрёл собственность или иное вещное право» (ст. 5).
У этой защиты есть две границы, и обе стоит помнить. Она не покрывает безвозмездные сделки и покупателя, действующего недобросовестно, а недобросовестным закон считает того, «кто знает, что содержание книги не соответствует действительному правовому состоянию, либо того, кто с лёгкостью мог бы об этом узнать» (ст. 6 ч. 1 и 2). Проще говоря: посмотреть книгу это не только право, но и способ не оказаться тем, кто «мог с лёгкостью узнать».
Четыре раздела и что в каждом искать
Закон описывает структуру прямо (ст. 25 ч. 1):
- Раздел I содержит обозначение недвижимости и записи прав, связанных с собственностью. Здесь вы сверяете адрес, номер помещения и площадь с тем, что написано в объявлении и в документах продавца.
- Раздел II содержит записи о собственности и праве бессрочного пользования. Здесь видно, кто собственник и на каком основании.
- Раздел III предназначен для ограниченных вещных прав кроме ипотек, для ограничений в распоряжении недвижимостью и для прочих прав и требований. Это самый «говорящий» раздел.
- Раздел IV предназначен для ипотек.
Для кооперативного права собственности на помещение книга устроена иначе: в первом разделе обозначение помещения и той недвижимости, с которой оно связано, во втором лицо, которому принадлежит право (ст. 25 ч. 2).
Семь сигналов, из-за которых стоит остановиться
- Ипотека в разделе IV. Сама по себе не проблема, но ипотека следует за недвижимостью «независимо от того, чьей собственностью она стала» (ст. 65 ч. 1). В договоре должно быть написано, как и когда её погасят и вычеркнут. Как это устроено, мы разобрали в тексте про продажу квартиры с кредитом.
- В разделе II не тот, кто продаёт. Доверенность, наследство, раздел имущества. Продавать может только управомоченный, и его полномочия нужно увидеть документально.
- Сервитуты в разделе III. Право проезда, прохода, прокладки сетей. Они переживают смену собственника.
- Ограничения в распоряжении в разделе III. Записи о взыскании и подобные ограничения означают, что до полного объяснения деньги не переводят.
- Предупреждение о несоответствии. Отдельный сигнал: оно прямо исключает защиту покупателя (ст. 8).
- Отметки о поданных заявлениях. О них ниже, это отдельный разговор.
- Право бессрочного пользования землёй вместо собственности. Видно во втором разделе; означает платежи и отдельный порядок преобразования.
Отметка о заявлении: самое недооценённое место в книге
Отметка о заявлении означает, что заявление в суд подано, но суд его ещё не рассмотрел. Пока отметка висит, содержание книги может не отражать того, что уже происходит.
Закон формулирует это жёстко: «Публичную достоверность земельно-ипотечных книг исключает отметка о заявлении, жалобе на решение судебного референдария, апелляции или кассационной жалобе, а также предупреждение о несоответствии правового состояния, раскрытого в книге, действительному правовому состоянию недвижимости» (ст. 8).
Практический вывод: увидели отметку, спросите у продавца и нотариуса, что именно подано и когда это будет рассмотрено. До этого момента вы не защищены тем, что записано в книге, а сослаться на незнание нельзя (ст. 2).
Вот здесь лёгкое чтение заканчивается и начинается работа.
Где смотреть и что имеет силу документа
Просмотр бесплатный: «Каждый, кто знает номер земельно-ипотечной книги, может бесплатно просматривать книгу через телеинформационную систему» (ст. 36⁴ ч. 6). Сервис Министерства юстиции: ekw.ms.gov.pl.
Дальше начинается важное различие:
- Распечатка из режима просмотра силы документа не имеет (ст. 36⁴ ч. 7).
- Выписки, выданные Центральной информацией, имеют силу документов, выдаваемых судом (ч. 3), в том числе полученные в электронном виде через систему, если их можно проверить по центральной базе (ч. 4). Эти документы выдаются по заявлению и платно; тариф устанавливается отдельным регламентом, поэтому уточняйте его на день заказа.
- Дело книги (документы, на основании которых сделаны записи) смотрит только лицо с правовым интересом и нотариус, в присутствии работника суда (ст. 36¹ ч. 2).
Чего книга не покажет
Книга отвечает на вопрос о правовом состоянии и молчит обо всём остальном. В ней нет:
- задолженности за коммунальные услуги и перед сообществом собственников;
- зарегистрированных по адресу жильцов;
- фактического состояния квартиры, качества отделки и работы инженерии;
- планов соседей, шума и того, что будет построено во дворе;
- договорённостей, которые стороны нигде не записали.
Поэтому книга это первый шаг проверки, а не весь её объём. Что смотреть на самой квартире, мы собрали в тексте что смотреть на просмотре, а по вторичному рынку есть отдельный разбор: что проверить.
Когда смотреть книгу
Дважды. Первый раз до задатка: это определяет, стоит ли вообще заходить в сделку и какие пункты нужны в договоре. Второй раз прямо перед нотариальным актом: между этими датами в книге могли появиться новые записи или отметки, и именно они решают, защищены вы или нет.
Частые вопросы
Где взять номер книги? У продавца или агента. Без номера бесплатный просмотр недоступен.
Можно ли найти книгу по адресу? Государственный сервис просмотра работает по номеру книги, а не по адресу.
Распечатка из просмотра подойдёт для банка? Нет. Силу документа, выдаваемого судом, имеют выписки Центральной информации, а не распечатка режима просмотра.
Если собственник не вписан в книгу, сделка невозможна? Не обязательно: правопреемство можно доказать документами, а записи о новом собственнике и о покупателе могут вноситься в одном производстве. Но проверять такие ситуации нужно с юристом.
Что означает пустой раздел III? Что на день просмотра ограниченных прав, ограничений и требований в нём не записано. Это хороший знак, но он не отменяет проверку отметок о заявлениях.
Ипотека в книге означает, что квартиру нельзя купить? Нет. Так продаётся значительная часть квартир на вторичном рынке.
Что дальше
Книга это десять минут чтения, которые определяют, нужен ли вам юрист прямо сейчас или можно спокойно идти дальше. Смотрите её до денег, а не после, и второй раз перед актом. Лёгкое чтение, как выяснилось, бывает полезным.
Если хотите, чтобы книгу и документы по вашей квартире проверили за вас, напишите через контакт. Порядок работы описан в разделе процесс.
Состояние права на 25 сентября 2026 года: закон о земельно-ипотечных книгах и ипотеке, единый текст Dz.U. 2026 poz. 1066. Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией; конкретные записи в вашей книге оценит юрист или нотариус.