Разрешение MSWiA на покупку недвижимости в Польше: кому нужно, как получить и сколько ждать

Короткий ответ: если вы покупаете отдельную квартиру в Кракове, Варшаве или Вроцлаве, разрешение MSWiA вам не нужно, независимо от гражданства. Разрешение министра внутренних дел требуется на дом с участком, на сам участок, на коммерческое помещение и на квартиру в пограничной зоне, к которой относятся, например, Гданьск и Закопане. Если разрешение всё-таки нужно, гербовый сбор составит 1570 zł, а ждать по закону придётся один-два месяца, на практике, по оценке государственного портала, до трёх-четырёх.

Этот вопрос нам задают в первом же разговоре, особенно покупатели из Украины, Беларуси и России. Обычно человек уже прочитал в чате, что «иностранцам нужно разрешение МВД» или что «россиянам запретили покупать», и готов отложить покупку на полгода. Ниже разбираем, что на самом деле написано в законе на 4 ноября 2026 года и что показывает официальная статистика MSWiA. Мы работаем в Кракове на стороне покупателя. Этот текст не юридическая консультация: это нормы с указанием, где их проверить.

Главное за 30 секунд

• Квартира вне пограничной зоны: без разрешения (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278).
• Квартира в пограничной зоне (Гданьск, Закопане и другие гмины из перечня): нужно разрешение (art. 8 ust. 3).
• Дом с участком, участок, коммерческое помещение: нужно разрешение, если нет исключений.
• Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии: разрешение не нужно вообще (art. 8 ust. 2).
• Граждане России и Беларуси: отдельных требований или запретов в законе нет; санкции касаются только лиц из санкционных списков.
• Стоимость: 1570 zł за разрешение, 98 zł за promesę.
• Срок: по закону 1–2 месяца, на практике до 3–4 месяцев; среднего срока MSWiA не публикует.
• Без разрешения, когда оно нужно: сделка ничтожна (art. 6).

Кому нужно разрешение, а кому нет

Общее правило звучит строго: «Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia» (art. 1 ust. 1). Но сразу за ним в art. 8 идёт список исключений, и самое важное из них касается обычной квартиры. Иностранцем закон считает любого, у кого нет польского гражданства, а также польскую компанию, в которой иностранцам принадлежит больше 50% голосов (art. 1 ust. 2–3). Человек с двойным гражданством, одно из которых польское, под закон не подпадает.

Почему квартира особая. Закон освобождает от разрешения покупку «samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali». Это помещение, выделенное капитальными стенами и предназначенное для постоянного проживания, существование которого как отдельного объекта подтверждает староста (art. 2 закона о собственности помещений). На практике это квартира с собственной księgą wieczystą или квартира от застройщика, которая её получит. Дом с участком под это определение не подпадает: это земельная недвижимость, и покупка любой доли в ней тоже считается приобретением.

Один нюанс, который стоит проверить в каждой сделке на первичном рынке. Иногда вместе с квартирой покупатель получает долю в отдельном участке под дорогу, парк или детскую площадку. MSWiA в отчёте за 2025 год прямо связывает рост числа разрешений на землю с «koniecznością nabycia udziału w nieruchomości gruntowych stanowiących drogi, parki, place zabaw». Нужно ли разрешение на такую долю при квартире вне пограничной зоны, мы в первоисточниках однозначного ответа не нашли, поэтому проверяем это в договоре застройщика до подписи.

Пограничная зона: почему Гданьск это не Краков

Освобождения из art. 8 ust. 1, включая квартирное, «nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha» (art. 8 ust. 3). Перечень гмин пограничной зоны утверждён распоряжением 2005 года. В Малопольском воеводстве в него входят, среди прочих, Закопане, Буковина-Татшаньска, Новы-Тарг и Крыница-Здруй. В Поморском воеводстве в нём есть Гданьск, потому что морская граница тоже граница.

Краков в перечне отсутствует. Это объясняет цифру, которая удивляет многих: из 618 разрешений, выданных в 2025 году на квартиры и коммерческие помещения, большинство касалось пограничной зоны, а 64% разрешений на квартиры от застройщиков пришлись на один Гданьск (отчёт MSWiA для Сейма, druk nr 2420). Если вы выбираете между Гданьском и Краковом, разрешение это реальная разница в сроках сделки.

Граждане Украины, Беларуси и России

Отдельных правил по гражданству в законе нет. Мы проверили все поправки к закону за 2022–2026 годы и все законопроекты Сейма X созыва: единственная поправка (Dz.U. 2026 poz. 1099) техническая и касается того, как нотариус передаёт документы в министерство. Ни одной нормы, которая требовала бы от граждан России или Беларуси разрешения на квартиру или запрещала бы им покупку, нет.

Санкционный закон 2022 года (t.j. Dz.U. 2025 poz. 514) работает иначе: он применяет заморозку активов к лицам и компаниям, внесённым в санкционный список, который ведёт MSWiA (art. 1 и 2). Ограничение персональное, а не по паспорту. Человек из списка купить недвижимость фактически не может, и продавцу, который передаст ему имущество, грозит денежный штраф до 20 000 000 zł (art. 6). Кроме того, MSWiA проверяет по этому списку каждого, кто подаёт заявление на разрешение.

Что показывает статистика за 2025 год (druk nr 2420, таблица 14): без разрешения, по квартирному исключению, иностранцы купили 13 992 квартиры. Крупнейшие группы покупателей: граждане Украины (9 295), Беларуси (2 745) и России (281). В Кракове за год зарегистрировано 1 289 покупок квартир иностранцами, это третье место в стране после Варшавы и Вроцлава.

Когда разрешение не нужно даже на дом

Кроме квартирного исключения, закон освобождает от разрешения ещё несколько ситуаций (art. 8 ust. 1). Все они, кроме гражданства ЕЭЗ, не действуют в пограничной зоне и для сельхозземли больше 1 га.

1. Пять лет с постоянной картой. Если вы живёте в Польше не меньше 5 лет с момента получения karty pobytu stałego или статуса долгосрочного резидента ЕС (pkt 2). Считается не время в Польше вообще, а время с даты этого решения.
2. Супруг гражданина Польши. Брака недостаточно: нужно жить в Польше не меньше 2 лет с момента получения karty pobytu stałego или статуса резидента ЕС, и недвижимость должна войти в совместную собственность супругов (pkt 3).
3. Покупка у родственника. Если вы законный наследник продавца, а он владеет недвижимостью не меньше 5 лет (pkt 4).
4. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии не получают разрешения вообще, в том числе в пограничной зоне (art. 8 ust. 2). Граждане Великобритании с 2021 года покупают на общих правилах.

Наследование по закону под действие закона не подпадает вовсе (art. 7 ust. 2).

Как получить разрешение: документы и пошлина

Разрешение выдаётся, если покупка не угрожает обороне, безопасности и общественному порядку и если вы покажете связь с Польшей (art. 1a ust. 1). Закон приводит примеры такой связи: польское происхождение, брак с гражданином Польши, вид на жительство (временный, постоянный или резидента ЕС), место в правлении польской компании или предпринимательская деятельность в Польше (art. 1a ust. 2). Чаще всего наши клиенты подтверждают связь картой побыту.

Готового бланка заявления нет: MSWiA пишет, что его нужно составить по закону и распоряжению 2012 года. В заявлении указывают покупателя, объект, продавца, форму сделки, цель покупки и источник денег. К нему прикладывают:

• копию документа личности;
• выписку из księgi wieczystej, не старше 6 месяцев (для квартиры план и выписка из реестра земель не нужны, § 3 ust. 2 распоряжения);
• заявление продавца, что он готов продать объект именно вам;
• документы о связи с Польшей, например копию карты побыту;
• документы об источнике денег: работа, кредит, дарение, доходы из-за границы;
• переводы иностранных документов присяжным переводчиком и заверенные копии (§ 9).

Гербовый сбор (закон о гербовом сборе, приложение):

Платят в Urząd m.st. Warszawy, потому что сбор уплачивается по месту нахождения органа (art. 12 ust. 2 pkt 1). Реквизиты публикует MSWiA на странице процедуры. Супруги могут подать одно заявление на двоих; остальные совладельцы подают каждый своё и платят каждый. Если разрешения не дали, 1570 zł можно вернуть.

Подать заявление можно лично на ul. Rakowiecka 2a, почтой на ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa, через ePUAP или e-Doręczenia. Электронной почтой заявление не принимают.

Сколько ждать разрешение

Закон о приобретении недвижимости иностранцами срока почти не устанавливает. Единственный конкретный срок, один месяц, касается объектов в специальных экономических зонах (art. 3a). Во всех остальных случаях работает Кодекс административного производства: дело должно быть решено в течение месяца, а «sprawa szczególnie skomplikowana» в течение двух месяцев (art. 35 § 3). В эти сроки не входит время, пока министерство ждёт ваших документов или позиции других органов (art. 35 § 5).

А другие органы участвуют обязательно. Министр обороны, а для сельхозземли ещё и министр по развитию села, могут заявить возражение в течение 14 дней, в особо обоснованных случаях до двух месяцев (art. 1 ust. 1a). Возражение означает отказ.

Государственный портал biznes.gov.pl относит эти дела к особо сложным и пишет прямо: «W praktyce, postępowanie […] może trwać do 3 lub 4 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet dłużej». Среднего срока MSWiA не публикует, в отчёте за 2025 год его тоже нет. Министерство называет три главные причины задержек: неполные заявления, молчание заявителя в ответ на запросы и ожидание позиции других органов. Первые две зависят от вас.

Если срок прошёл, министерство обязано сообщить причину и новую дату (art. 36 k.p.a.), а вы можете подать ponaglenie (art. 37). Поскольку над министром нет вышестоящего органа, ponaglenie подаётся в само MSWiA.

Promesa: когда она полезна

Promesa это обещание выдать разрешение (art. 3d). Она действует год и сама по себе права на покупку не даёт. Её смысл в другом: пока promesa действует, в разрешении нельзя отказать, если не изменились существенные обстоятельства. Это удобно, когда вы уже договорились о доме, а продавец не готов ждать: можно подписать предварительный договор с условием о разрешении, имея на руках promesę. Само разрешение действует два года с даты выдачи (art. 3 ust. 2).

Отказ и что с ним делать

В 2025 году MSWiA получило 2 582 заявления, выдало 2 005 разрешений и 117 promes, отказало в 162 случаях и оставило без рассмотрения 98 заявлений из-за формальных недостатков (druk nr 2420). Причины отказов министерство называет так: заявитель не показал постоянной связи с Польшей, не подтвердил источник денег или не представил нужные документы, либо покупка несла риск для безопасности.

Обжаловать отказ можно двумя путями. Попросить министра пересмотреть дело в течение 14 дней (art. 127 § 3 и art. 129 § 2 k.p.a.) либо подать жалобу в воеводский административный суд в Варшаве в течение 30 дней.

Что будет, если купить без разрешения

Покупка без требуемого разрешения ничтожна (art. 6 ust. 1). Ничтожность признаёт суд, в том числе по требованию MSWiA, воеводы, старосты или войта. В 2025 году суды вынесли 60 таких окончательных решений. Уголовной ответственности закон не предусматривает. На практике до этого почти никогда не доходит: без разрешения нотариус не составит акт, а суд не внесёт запись в księgę wieczystą (art. 5).

Что меняется с 19 ноября 2026 года. Поправка Dz.U. 2026 poz. 1099 переводит в электронный вид отчёт нотариуса в MSWiA, который нотариус и так обязан отправлять после каждой покупки иностранцем, в том числе квартиры без разрешения (art. 8a). За размещение документов в центральном репозитории нотариус возьмёт со сторон 5 zł за документ (Dz.U. 2026 poz. 1449). Кому нужно разрешение, не меняется.

Откуда эти данные и чего здесь нет

Все нормы сверены 4 ноября 2026 года по действующим текстам из ELI API Сейма: закон о приобретении недвижимости иностранцами (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) и поправка 2026 года, распоряжение о документах 2012 года, Кодекс административного производства, закон о гербовом сборе, закон о собственности помещений, санкционный закон, перечень гмин пограничной зоны. Статистика из отчёта MSWiA для Сейма за 2025 год (druk nr 2420) и официальных страниц gov.pl и biznes.gov.pl.

Чего здесь нет: среднего срока рассмотрения, потому что официально его не публикуют; ответа о покупке spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, который мы в этой проверке не анализировали; анализа права ЕС о санкциях.

Практический вывод

Если вы покупаете квартиру в Кракове, разрешение MSWiA на ваши сроки не влияет: сделка идёт так же, как у покупателя с польским паспортом, а нотариус после неё сам отправит документы в министерство. Если вы смотрите дом, участок или квартиру в Гданьске и Закопане, закладывайте в план сделки 2–4 месяца на разрешение и подавайте заявление с полным комплектом документов, потому что неполный пакет это главная причина задержек. Гражданство России или Беларуси само по себе ничего в этой схеме не меняет.

Что дальше

Если вы покупаете в Кракове из другой страны, прочитайте, как проходит покупка квартиры удалённо: доверенность, счёт, нотариус. О кредите для иностранца без первоначального взноса мы писали отдельно.

Если хотите проверить конкретный объект, напишите нам. Мы работаем на стороне покупателя и до подписи проверяем, нужен ли объекту разрешение, что написано в księdze wieczystej и в договоре застройщика. Как мы работаем с релокантами, описано на этой странице.

Правовое состояние: 4 ноября 2026 г. Этот текст не является юридической консультацией или офертой в смысле art. 66 § 1 Гражданского кодекса. Решение о выдаче разрешения принимает MSWiA в каждом деле отдельно.