Gdybym prowadził domowy budżet jak raport dla banku, miałbym w telefonie tabelkę «ponad cenę». Pierwszy wiersz to zawsze «podatek», drugi «notariusz», a trzeci wypełnia się sam w dniu aktu i nazywa się «coś jeszcze».
Krótka odpowiedź: na rynku wtórnym ponad cenę płacisz 2% PCC od wartości rynkowej, wynagrodzenie notariusza i opłaty sądowe, na rynku pierwotnym PCC nie ma, bo w cenie jest już VAT. Dla mieszkania za 600 000 zł kupowanego na kredyt obowiązkowe koszty wynoszą ustawowo do 14 742,55 zł na rynku wtórnym, do 2742,55 zł przy pierwszym mieszkaniu i do 4071,83 zł od dewelopera. Do tego dochodzą taksa od hipoteki, wypisy aktu i koszty banku z umowy.
To wyliczenie do porównania rynku pierwotnego i wtórnego w Krakowie, gdzie wymieniliśmy pozycje kosztów bez kwot. Tu są kwoty, przy każdej przepis. Pracujemy w Krakowie po stronie kupującego. To nie jest porada podatkowa ani prawna: przykłady są abstrakcyjne, a Twoją transakcję policzy notariusz.
Najważniejsze w 30 sekund
- PCC 2% od wartości rynkowej płaci kupujący na rynku wtórnym (art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191).
- Pierwsze mieszkanie bez PCC, jeżeli nigdy nie miałeś mieszkania, domu ani udziału w nich, bez limitu wieku (art. 9 pkt 17).
- Od dewelopera bez PCC: w cenie jest VAT 8% dla lokali do 150 m² (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC).
- Notariusz: taksa to maksimum, wynagrodzenie jest umowne; od 5 listopada 2026 r. dochodzi do 300 zł za wniosek do księgi wieczystej.
- Sąd: 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki.
- Kredyt: PCC od hipoteki 19 zł albo 0,1%, plus koszty banku z umowy.
- Gotówka: limitu dla osób prywatnych nie ma, ale źródło pieniędzy w postępowaniu wykazuje kupujący.
- Po zakupie: IN-1 do gminy w ciągu 14 dni.
Rynek wtórny: wyliczenie dla 600 000 zł
Przykład abstrakcyjny: mieszkanie z rynku wtórnego, cena równa wartości rynkowej, zakup na kredyt, kupujący miał już wcześniej mieszkanie, więc bez zwolnienia. Kwoty taksy to ustawowe maksima z VAT 23%.
| Koszt | Kwota |
|---|---|
| PCC 2% od 600 000 zł | 12 000,00 zł |
| Notariusz: akt sprzedaży, maksimum | 1949,55 zł |
| Notariusz: wniosek do księgi wieczystej, maksimum | 369,00 zł |
| Sąd: wpis własności | 200,00 zł |
| Sąd: wpis hipoteki | 200,00 zł |
| PCC od hipoteki | 19,00 zł |
| Opłata za repozytorium aktów | 5,00 zł |
| Razem ustawowo | 14 742,55 zł |
Skąd kwoty. Podatek: 2% od wartości rynkowej (art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). Notariusz: maksymalna stawka dla 600 000 zł z § 3 pkt 5 rozporządzenia o taksie to 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 3170 zł; za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego maksimum to połowa (§ 6 pkt 19), czyli 1585 zł netto. Wniosek do księgi wieczystej: do 300 zł netto z nowego § 15c, obowiązującego od 5 listopada 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370). Sąd: 200 zł za wpis własności i tyle samo za hipotekę, bo hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych i art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego). Repozytorium: 5 zł za umieszczenie elektronicznego wypisu (art. 84a § 5 Ordynacji podatkowej).
Czego nie ma w sumie. Taksa od hipoteki liczy się od sumy hipoteki, którą ustala bank: maksymalnie ¼ stawki z § 3 (§ 7 ust. 1 pkt 1); przy hipotece 480 000 zł to do 672,50 zł netto, czyli 827,18 zł z VAT. Wypisy od 5 listopada 2026 r. kosztują do 12 zł za każdą z pierwszych dziesięciu stron, 10 zł za strony 11–20 i 8 zł dalej, plus VAT (§ 12). Prowizja banku, wycena, ubezpieczenia i wynagrodzenie pośrednika wynikają z umów.
Moja wyobrażona tabelka wyglądałaby w tym miejscu skromniej, niż się spodziewałem. Wiersz «coś jeszcze» okazuje się sumą pięciu pozycji, z których żadna osobno nie straszy.
Pierwsze mieszkanie bez PCC: kto się kwalifikuje
Od 31 sierpnia 2023 r. z PCC zwolniona jest sprzedaż mieszkania, domu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli kupującemu «w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia» (art. 9 pkt 17). Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł mniej, a obowiązkowe koszty spadają do 2742,55 zł.
- Wieku, dochodu ani obywatelstwa w przepisie nie ma. «Do 35 lat» to pomyłka z dawnymi programami rządowymi.
- Kilku kupujących: warunek musi spełniać każdy z nich.
- Spadek: udział do 50% odziedziczony nie szkodzi; udział z darowizny lub zakupu szkodzi.
- Mieszkanie za granicą: przepis nie ogranicza się do mieszkań w Polsce. Jeżeli masz lub miałeś mieszkanie w innym kraju, przy dosłownym brzmieniu zwolnienie może nie przysługiwać. Ustawa nie rozstrzyga tego wprost, więc ustal to z notariuszem przed aktem, bo to on pobiera podatek.
- Zwolnienie obejmuje tylko sprzedaż. PCC od hipoteki płaci się i tak.
Rynek pierwotny: wyliczenie dla 600 000 zł
Przy zakupie od dewelopera VAT jest w cenie: 8% dla lokali do 150 m², a od nadwyżki powierzchni 23% proporcjonalnie (art. 41 ust. 2, ust. 12–12c i art. 146ef ustawy o VAT). Przy cenie 600 000 zł brutto to 44 444,44 zł VAT w cenie, osobno go nie płacisz. Obwieszczenia o końcu podwyższonych stawek minister miał ogłosić do 31 października; nie ma go, więc 8% i 23% obowiązują dalej.
PCC nie ma (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC), z jednym wyjątkiem: od szóstego i kolejnego lokalu z VAT kupowanego w budynkach na jednej nieruchomości gruntowej płaci się 6% PCC (art. 7a, od 1 stycznia 2024 r.). To dotyczy inwestorów, nie rodziny kupującej jedno mieszkanie.
Taksę i koszty sądowe związane z umową deweloperską ustawa dzieli po połowie między dewelopera i nabywcę (art. 40 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy). Dla aktu przeniesienia własności takiej reguły nie ma: kto płaci, wynika z umowy.
| Koszt | Kwota |
|---|---|
| Notariusz: umowa deweloperska, Twoja połowa | 974,78 zł |
| Notariusz: wniosek do KW, Twoja połowa | 184,50 zł |
| Sąd: wpis roszczenia nabywcy, Twoja połowa | 75,00 zł |
| Notariusz: przeniesienie własności, maksimum | 1949,55 zł |
| Notariusz: wniosek do KW | 369,00 zł |
| Sąd: nowa księga, wpis własności i hipoteki | 500,00 zł |
| PCC od hipoteki | 19,00 zł |
| Razem ustawowo | 4071,83 zł |
Podstawy: umowa deweloperska i przeniesienie własności to połowa stawki (§ 6 pkt 15a i pkt 16); wpis roszczenia 150 zł (art. 43 ustawy o kosztach sądowych); założenie księgi 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1). Składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny płaci deweloper (art. 49 ust. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy). Opłata rezerwacyjna to najwyżej 1% ceny z prospektu i jest zaliczana na poczet ceny (art. 32). Jak czytać samą umowę, opisujemy w tekście o umowie deweloperskiej.
Kredyt: co dochodzi do kosztów
Umowa kredytu nie podlega PCC, podlega ustanowienie hipoteki (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy o PCC): 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej albo 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności (art. 7 ust. 1 pkt 7). Która stawka, zależy od treści oświadczenia o ustanowieniu hipoteki; kwotę poda notariusz. Wpis hipoteki w sądzie kosztuje 200 zł, a taksa za hipotekę zabezpieczającą kredyt na zakup mieszkania to najwyżej ¼ stawki z § 3 (§ 7 ust. 1 pkt 1). Prowizja, wycena, ubezpieczenia to koszty z umowy kredytu. Ile własnych pieniędzy potrzeba przy kredycie bez wkładu, pisaliśmy w tekście kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.
Notariusz: taksa to sufit, nie cena
Notariuszowi «przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, niewyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej» (art. 5 § 1 Prawa o notariacie). Notariuszy warto więc porównywać po pełnym kosztorysie, nie po jednej pozycji.
| Wartość mieszkania | Maksymalna stawka (§ 3) |
|---|---|
| 60 000–1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
Za umowę sprzedaży lokalu, umowę deweloperską i przeniesienie własności pobiera się połowę, za hipotekę kredytową ćwierć. Do taksy dolicza się 23% VAT: ustawa o VAT nie przewiduje dla notariuszy ani zwolnienia, ani obniżonej stawki.
Co zmieniło się od 5 listopada 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370): łączny sufit taksy wzrósł z 10 000 do 25 000 zł, wypisy podrożały z 6 zł do 12, 10 i 8 zł za stronę, doszła osobna stawka do 300 zł za wniosek do księgi wieczystej. Dla mieszkań tańszych niż 1 000 000 zł sama stawka za akt się nie zmieniła.
Gotówka, przelewy z zagranicy i urząd skarbowy
Limitu gotówki dla osób prywatnych nie ma. Limit 20 000 zł dla konsumentów uchwalono w 2021 r., kilka razy przesuwano i uchylono przed wejściem w życie (Dz.U. 2023 poz. 1414). Limit 15 000 zł dotyczy płatności między przedsiębiorcami (art. 19 Prawa przedsiębiorców).
Notariusz informuje o transakcji. Przekazuje informację o akcie Szefowi KAS w ciągu 7 dni (art. 84a Ordynacji podatkowej), a jako instytucja obowiązana zgłasza do GIIF każdą czynność o wartości przekraczającej 15 000 euro, niezależnie od formy zapłaty (art. 72 ust. 4 ustawy AML).
Źródło pieniędzy wykazuje kupujący. Jeżeli w postępowaniu nie wykażesz pokrycia wydatku, od przychodu nieujawnionego płaci się zryczałtowany podatek 75% (art. 20 ust. 1b, art. 25b i art. 25e ustawy o PIT); «ciężar dowodu […] spoczywa na podatniku» (art. 25g ust. 1). Przed aktem zbierz wyciągi z kont, umowę sprzedaży poprzedniego mieszkania, umowy darowizny lub kredytu, a pieniądze z zagranicy przesyłaj przelewem.
Wartość rynkowa zamiast ceny z umowy
PCC liczy się od wartości rynkowej (art. 6 ust. 1 pkt 1). Jeżeli urząd uzna podaną wartość za zaniżoną, wezwie do jej korekty w terminie nie krótszym niż 14 dni (art. 6 ust. 3), a jeśli wartość ustalona z udziałem biegłego będzie wyższa o ponad 33%, koszt opinii poniesie kupujący (art. 6 ust. 4). Zaniżanie ceny w akcie dla oszczędności na podatku to zły pomysł.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
PCC 2% i zwolnienie dla pierwszego mieszkania działają tak samo (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 9 pkt 17), taksa to połowa stawki (§ 6 pkt 5). Księga wieczysta dla takiego prawa może, ale nie musi być prowadzona (art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych); przy jej braku opłaty sądowej za wpis nie ma, przy zakładaniu to 100 zł plus 200 zł za wpis. Co sprawdzić w lokalu bez księgi, piszemy w tekście na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania.
Po zakupie: podatek od nieruchomości
W ciągu 14 dni trzeba złożyć w gminie informację IN-1 (art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Maksymalne stawki na 2026 r.: 1,25 zł od m² powierzchni użytkowej mieszkania i 0,77 zł od m² udziału w gruncie rocznie (M.P. 2025 poz. 726); na 2027 r. 1,29 i 0,80 zł. Konkretną stawkę ustala rada gminy. Dla mieszkania 60 m² przy stawce maksymalnej to około 75 zł rocznie plus podatek od udziału w gruncie.
Pośrednik
Wynagrodzenia pośrednika ustawa nie określa: jego wysokość i to, kto płaci, wynikają z umowy pośrednictwa, zawieranej na piśmie lub elektronicznie (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Szerzej w tekście kto płaci pośrednikowi nieruchomości.
Skąd te liczby i czego tu nie ma
Wszystkie stawki pochodzą z aktualnych tekstów pobranych przez ELI API Sejmu 4 listopada 2026 r.: ustawa o PCC, rozporządzenie o taksie notarialnej ze zmianą Dz.U. 2026 poz. 1370, Prawo o notariacie, ustawa o kosztach sądowych, ustawa o VAT, ustawa o ochronie praw nabywcy, ustawa o PIT, Ordynacja podatkowa, ustawa AML, ustawa o podatkach i opłatach lokalnych oraz obwieszczenie o stawkach na 2026 r.
Czego tu nie ma: kosztów banku i wynagrodzenia pośrednika, bo są umowne; stawki podatku od nieruchomości w Krakowie, bo ustala ją miasto; wyliczenia dla Twojej sytuacji, bo to byłaby porada podatkowa.
W mojej tabelce wiersz «coś jeszcze» dostałby po tym tekście nazwę. Sześć nazw, jeśli być uczciwym.
Wniosek praktyczny
Do ceny mieszkania dolicz: na rynku wtórnym 2% podatku, jeśli to nie jest Twoje pierwsze mieszkanie, plus około 2700 zł na notariusza, sąd i hipotekę; od dewelopera około 4000 zł, bo akty są dwa, a podatek jest już w cenie. Osobno taksa od hipoteki, wypisy i koszty banku. Przed aktem poproś notariusza o pisemny kosztorys i zapytaj, czy zastosuje zwolnienie dla pierwszego mieszkania.
Co dalej
Jeżeli kupujesz w Krakowie i chcesz policzyć pełny koszt konkretnego mieszkania przed zadatkiem, napisz do nas. Pracujemy po stronie kupującego: sprawdzamy księgę wieczystą, umowę i kosztorys notariusza. Porad podatkowych nie udzielamy; w sprawach podatkowych kierujemy do doradcy podatkowego.
Zobacz też: umowa deweloperska i podatek od sprzedaży mieszkania.
Stan prawny: 5 listopada 2026 r. Ten tekst nie jest poradą podatkową ani prawną i nie jest ofertą w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego. Kwoty wyliczono na abstrakcyjnym przykładzie według stawek maksymalnych; faktyczne koszty ustalają notariusz, bank i umowy.