Krótka odpowiedź na pytanie, kto płaci pośrednikowi: płaci ten, kto zamówił usługę i podpisał umowę pośrednictwa. Przepisu, który wyznaczałby płatnika, w polskim prawie nie ma. Na rynku wtórnym usługę częściej zamawia sprzedający, na pierwotnym — deweloper, rzadziej umowę podpisuje kupujący. I stąd wynika to, dla czego ten tekst powstał: osoba, która pokazuje Ci mieszkanie w Krakowie, pracuje dla tego, kto jej płaci. Nie dlatego, że jest nieuczciwa. Dlatego, że tak zbudowany jest jej dochód.
Sam przeprowadzałem się do Polski i sam kupowałem tu mieszkanie. Dobrze pamiętam to uczucie: pokazują Ci lokal, rozmawiają życzliwie, a Ty nie wiesz, czyj w tym pokoju jesteś. Poniżej — jak zbudowane są pieniądze na tym rynku i jak ustalić swoją stronę w jednej rozmowie.
W skali kraju działa to tak samo: sprzedający, deweloper albo kupujący — płaci ten, kto podpisał. W Krakowie ta zasada sprawdza się w praktyce ostrzej niż gdzie indziej: 88% miejscowych deweloperów prowadzi jedną inwestycję i bez niezależnej strony obietnic agenta nie ma z czym porównać.
Najważniejsze w 30 sekund
- Sedno: pytanie „kto płaci prowizję pośrednika” rozstrzyga nie ustawa, tylko umowa pośrednictwa — płaci zamawiający usługę.
- Główny fakt: Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpisało do wykazu prac rządu projekt zakazujący pobierania wynagrodzenia od obu stron jednej transakcji. To projekt, nie obowiązujące prawo.
- Komu się przyda: kupującemu mieszkanie w Krakowie, zwłaszcza zdalnie — on fizycznie nie widzi, kto komu płaci.
- Sprawdza się w jednej rozmowie: kto jest zamawiającym według umowy, kto płaci, kiedy powstaje wynagrodzenie, czy pobierane jest od obu stron.
Kto płaci pośrednikowi zgodnie z przepisami?
Ustawa tego nie rozstrzyga. Pośrednictwo reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741): wyznacza formę umowy pośrednictwa — pisemną albo elektroniczną pod rygorem nieważności — oraz obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika. Kto płaci wynagrodzenie, w niej nie napisano.
To nie jest indywidualna porada prawna: źródłem pierwotnym jest tekst ustawy pod linkiem powyżej, a Twoją konkretną sytuację rozstrzyga prawnik.
Praktyka jest więc różna. Według omówienia poradnikprzedsiebiorcy.pl, powołującego się na tę ustawę, przepisu jednoznacznie wskazującego, kto ma pokryć wynagrodzenie pośrednika, w polskim prawie nie ma: spotyka się wszystkie trzy warianty — płaci sprzedający, płaci kupujący, koszty się dzielą. Odpowiedź na pytanie kto płaci prowizję pośrednika jest zawsze ta sama: płaci ten, kto podpisał umowę pośrednictwa.
Skąd bierze się przekonanie, że prowizję płaci kupujący
Z praktyki części biur na rynku wtórnym — i z powielania. Poradniki o kosztach zakupu mieszkania ponad cenę lokalu latami powtarzają za sobą linijkę „prowizja biura 2–3%, płaci kupujący”, nie powołując się na żaden przepis. Prawda jest tu jedna: kupujący rzeczywiście czasem płaci — wtedy, gdy sam zatrudnił agenta i podpisał umowę. To nie jest „domyślnie”, tylko jego własna decyzja.
Wniosek praktyczny: nie pytaj „ile kosztuje pośrednik”. Pytaj „kto przy tej nieruchomości jest zamawiającym usługę”.
Jakie są schematy rozliczeń i czyj interes stoi za każdym z nich?
Schematy są cztery i każdy wyznacza inną ramę zachowania agenta: rynek wtórny z umową od sprzedającego, rynek wtórny z umową od kupującego, rynek pierwotny z zapłatą od dewelopera oraz podwójna prowizja, gdy płacą obie strony. Poniżej: kto płaci, czyj interes ma pierwszeństwo i czego w tym schemacie od agenta nie należy oczekiwać.
| Schemat | Kto płaci | Czyj interes ma pierwszeństwo | Czego agent w tym schemacie dla Ciebie nie zrobi |
|---|---|---|---|
| Rynek wtórny, umowa ze sprzedającym | Sprzedający | Sprzedającego: wyższa cena to wyższe wynagrodzenie | Nie będzie aktywnie zbijał ceny ani szukał argumentów przeciw nieruchomości |
| Rynek wtórny, umowa z kupującym | Kupujący | Kupującego | Nie pokaże nieruchomości, przy których nie uzyska wynagrodzenia, o ile umowa tego nie reguluje |
| Rynek pierwotny, płaci deweloper | Deweloper | Dewelopera i jego puli inwestycji | Nie porówna lokalu z projektami spoza swojej puli i nie powie „w tej inwestycji nie kupuj” |
| Podwójna prowizja | Obie strony | Podzielony między strony | Nie poprowadzi negocjacji ceny w pełni: obie strony są jego zamawiającymi |
O stawkach — wyłącznie ze źródłem. Według polskich materiałów branżowych z 2026 roku (poradnikprzedsiebiorcy.pl, bozyknieruchomosci.pl) na rynku wtórnym typowy poziom wynagrodzenia to 2–3% ceny plus VAT, ustawowego limitu nie ma. Prasa branżowa, opisując praktykę podwójnej prowizji, podaje 3–5% po stronie sprzedającego i 2–3% po stronie kupującego (infor.pl, 06.07.2026). Własnej stawki świadomie tu nie podaję: ten tekst nie jest o tym, czyja prowizja jest niższa.
Dlaczego „dla kupującego bez prowizji” na rynku pierwotnym nie znaczy za darmo
Wynagrodzenie dewelopera dla biura to część kosztów sprzedaży inwestycji i jest wliczone w jej ekonomikę. Kupujący nie płaci agentowi wprost, ale też nie on zamawia usługę. Sformułowanie rynekpierwotny.pl o biurach specjalizujących się w rynku pierwotnym: wynagrodzenia od kupującego zwykle nie pobierają, jednak „płatnikiem i zamawiającym usługę jest u nich sprzedający (deweloper)”.
Konsekwencja praktyczna: taki agent świetnie oprowadzi Cię po swojej puli inwestycji, ale nie ma ani zadania, ani opłaconego czasu, by porównać je z projektami spoza puli albo rozebrać, co wchodzi w cenę tej inwestycji, a co nie. Analiza stanu deweloperskiego i tego, czego nie ma w cenie to praca, którą kupujący zwykle musi wykonać sam.
Co z tego wynika: „dla Ciebie bez prowizji” nie mówi o cenie, tylko o tym, że Twój interes w tym schemacie nie jest przez nikogo opłacony.
Czym jest podwójna prowizja i dlaczego chcą jej zakazać?
Podwójna prowizja to sytuacja, w której pośrednik bierze wynagrodzenie i od sprzedającego, i od kupującego tej samej transakcji. Formalnie reprezentuje obie strony, faktycznie — żadnej: każde negocjowanie ceny idzie przeciw jednemu z jego zamawiających. Właśnie tę praktykę proponuje zakazać projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Projekt złożyło Ministerstwo Rozwoju i Technologii, jest wpisany do Wykazu prac Rady Ministrów — informował o tym portal prawo.pl 23.06.2026. Kluczowy zapis: zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji — pośrednik ma wybrać, czyje interesy reprezentuje. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski ujmuje motyw tak: „Zakup czy sprzedaż nieruchomości to często jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dlatego korzystanie z usług pośrednika powinno być gwarantem prawidłowości takiej transakcji”.
Podkreślam dwa razy: na dzień naszego sprawdzenia (19.08.2026) był to projekt, a nie obowiązujące prawo, na wczesnym etapie. Media branżowe szacowały horyzont na koniec 2026 — początek 2027 roku (infor.pl, 06.07.2026), ale to ocena dziennikarzy. Terminów nie obiecuję, a przed powołaniem się na tę zmianę sprawdź jej aktualny status.
Co jeszcze zmienia projekt
Poza zakazem wynagrodzenia od obu stron w projekcie zapowiedziano: obowiązek każdorazowego sprawdzania przez pośrednika stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, zakaz publikowania ogłoszenia przed zawarciem umowy z właścicielem, obowiązkowe oznaczanie ogłoszeń pośrednika oraz rozszerzenie uprawnień kontrolnych Inspekcji Handlowej — aż po kary pieniężne i nakazy zaprzestania naruszeń.
Zwróć uwagę, co nazwano problemem: nie wysokość stawek, tylko nieprzejrzystość tego, czyje interesy są reprezentowane i czy nieruchomość została sprawdzona.
Miej to w głowie: dopóki ustawa nie jest uchwalona, pytanie „czy pobieracie wynagrodzenie od obu stron” zadajesz sam — i lepiej przed pierwszą prezentacją.
Jak z umowy pośrednictwa poznać, czyje interesy reprezentuje agent?
Umowa pośrednictwa odpowiada na to pytanie szybciej niż jakakolwiek rozmowa. Czytać w niej trzeba sześć miejsc: kto jest zamawiającym, wysokość wynagrodzenia, moment jego powstania, wyłączność, termin i kary umowne, zakres usług. Jeśli umowy nie pokazują przed prezentacjami — to już jest odpowiedź.
| Co sprawdzić | Gdzie to jest w umowie | Co powinno niepokoić |
|---|---|---|
| Kto zamawia usługę | Strony umowy | Twój podpis jest, a wynagrodzenie płaci sprzedający — dopytaj, czyje interesy są reprezentowane |
| Wysokość wynagrodzenia | Sekcja o wynagrodzeniu | Stawka jest, a zakres usług nieopisany |
| Moment powstania wynagrodzenia | Tamże | Sformułowanie „za zorganizowanie prezentacji” zamiast powiązania z transakcją |
| Wyłączność | umowa na wyłączność | Wyłączność po Twojej stronie bez zobowiązań po stronie biura |
| Termin i rozwiązanie | Sekcja o terminie | Umowa bezterminowa albo milczące przedłużenie |
| Zakres usług | Załącznik albo wykaz | Ogólniki: „profesjonalna obsługa” |
Umowa na wyłączność: czym grozi kupującemu
Umowa na wyłączność sama w sobie nie jest ani dobra, ani zła — to narzędzie. Po stronie sprzedającego jest zrozumiała: biuro inwestuje w promocję nieruchomości. Po stronie kupującego pytanie brzmi inaczej — co dostajesz w zamian za zobowiązanie, że kupisz wyłącznie przez to biuro. Dostęp do prezentacji to wymiana nierówna. Zapisane w umowie sprawdzenie dokumentów i dewelopera, negocjacje i obsługa aż do przekazania kluczy — to już usługa.
Osobno przeczytaj kary umowne: kara za zakup z pominięciem biura zdarza się często, a wykaz prac, za które jest pobierana — wyraźnie rzadziej.
Siedem pytań do agenta przed pierwszą prezentacją
To skrypt na pięć minut. Zadawane w dowolnej kolejności, odpowiedzi ważniejsze od formy.
- Z kim podpisana jest umowa pośrednictwa przy tej nieruchomości? 🚩 Czerwona flaga: „to nieistotne, u nas tak się przyjęło”.
- Kto płaci wynagrodzenie i w jakim momencie ono powstaje? 🚩 „Ustalimy w trakcie”.
- Czy pobieracie wynagrodzenie od obu stron tej transakcji? 🚩 Unik, „tajemnica handlowa”.
- Co wchodzi w zakres usług, a co nie? 🚩 Odpowiedź jest, ale nigdzie nie utrwalona na piśmie.
- Czy umowa jest na wyłączność, na jaki czas, jak się ją rozwiązuje? 🚩 Umowa bezterminowa, odmowa pokazania warunków rozwiązania.
- Jakie kary umowne są w umowie? 🚩 Kara opisana szczegółowo, zakres usług — nie.
- Co mi Pan powie, jeśli po sprawdzeniu okaże się, że tego mieszkania nie warto kupować? 🚩 Agent nie potrafi wyobrazić sobie takiej sytuacji.
Siódme pytanie jest najważniejsze. Pokazuje, czy w modelu tej osoby istnieje dopuszczalny wynik „transakcji nie będzie”.
Prosta zasada: jeśli na żadne z pytań nie ma pisemnej odpowiedzi w umowie, nie jesteś klientem — jesteś ruchem na stronie.
Po co agent po stronie kupującego w Krakowie?
Na krakowskim rynku pierwotnym konflikt interesów przestaje być teorią. Według bazy Hestia Home na 19 sierpnia 2026 roku w mieście jest 202 deweloperów i 234 inwestycje, a 178 firm z 202 — 88% — reprezentuje jedna inwestycja. Trzy lub więcej inwestycji ma pięć firm. Rada „poczytaj opinie o deweloperze” tu nie działa: opinii fizycznie nie ma.
Reputacja nie zastępuje sprawdzenia — ktoś musi je wykonać ręcznie: sprawdzić dewelopera po otwartych rejestrach państwowych, obejrzeć grunt, pozwolenie, rachunek powierniczy, prospekt. Pytanie jest dokładnie jedno: czy ten ktoś dostaje pieniądze od Ciebie, czy od sprzedającego.
Skala decyzji jest przy tym taka, że oszczędzanie na sprawdzeniu wygląda dziwnie: średnia cena lokalu w naszym przekroju dla Krakowa to 859 492 zł (5 948 mieszkań w 234 inwestycjach; to ceny ofertowe deweloperów z naszej bazy, a nie ceny transakcji ani oficjalna statystyka). Szerzej w analizie: ile kosztuje mieszkanie w Krakowie.
Co konkretnie robi strona kupującego — łącznie z wnioskiem „nie kupować”
Praca po stronie kupującego to nie „pokazać więcej mieszkań”. To dobór pod kryteria, sprawdzenie dewelopera i dokumentów, porównanie wariantów między sobą, negocjacje ceny i warunków, obsługa u notariusza, odbiór lokalu. I jeden punkt, którego nie ma u strony, której wynagrodzenie zależy od faktu transakcji: wniosek „tego mieszkania nie kupować”.
Powiem uczciwiej, niż przyjęte jest w tekstach branżowych. Każdy agent, łącznie ze mną, ma interes w tym, żeby transakcja doszła do skutku. Różnica nie leży w świętości, tylko w konstrukcji: gdy płaci sprzedający albo deweloper, negatywna opinia o nieruchomości kosztuje agenta całą transakcję; gdy zamawiającym jest kupujący, negatywna opinia wchodzi w opłaconą pracę. W Hestia Home nie sprzedajemy własnej nieruchomości i nie odsprzedajemy zgłoszeń deweloperowi — jak to jest zbudowane, opisaliśmy w sekcji o nas.
Kiedy agent po stronie kupującego nie jest potrzebny
Uczciwie: nie każdemu. Jeśli swobodnie czytasz umowy, kupowałeś już nieruchomość w Polsce i jesteś gotów sam zatrudnić prawnika do sprawdzenia umowy i dewelopera — przepłacanie za pośrednika nie ma sensu. To samo dotyczy rynku wtórnego przy znajomym sprzedającym, bez nowego budownictwa w łańcuchu. Agent po stronie kupującego zwraca się tam, gdzie sprawdzenie nieruchomości wymaga czasu, języka albo dostępu do rejestrów, których nie masz.
Kupujący zdalnie: najbardziej narażona strona
Najbardziej narażony jest kupujący zdalny. Według planera Google Ads (pobranie 2026-08) zapytania o zakup mieszkania w Krakowie to około 91 000 miesięcznie, a około 59% przychodzi spoza miasta. Taki kupujący nie wchodzi do lokalu, nie słyszy tonu negocjacji i nie widzi, kto w pokoju jest czyj.
Bariera językowa jest tu wtórna: umowy się tłumaczy, dokumenty się czyta. Pierwotne jest wciąż to samo pytanie — po czyjej stronie stoi osoba, która Ci je objaśnia. Tłumacz przysięgły u notariusza przełoży zapis umowy dokładnie, ale nie powie, czyj interes ten zapis chroni — to kwestia nie języka, tylko tego, kto płaci Ci za sprawdzenie. Jak prowadzimy takie zakupy, opisane jest dla relokantów.
I na koniec: im dalej jesteś od nieruchomości, tym ważniejsze, żeby sprawdzający miał opłacony przez Ciebie interes powiedzieć „nie”.
Co sprawdzić przed pierwszą prezentacją: lista sześciu punktów?
Sześć punktów poniżej sprawdza się w jednej rozmowie przed pierwszą prezentacją — nie po niej. Sens jest prosty: dowiedzieć się, kto zamawia usługę, czy jest pisemna umowa i ubezpieczenie OC pośrednika, kto płaci na rynku pierwotnym, czy wynagrodzenie pobierane jest od obu stron i czy zakres usług jest utrwalony na piśmie.
- Ustal zamawiającego. Przy każdej nieruchomości — z kim biuro ma umowę: ze sprzedającym, z deweloperem czy z Tobą.
- Zażądaj pisemnej umowy. Forma umowy pośrednictwa jest z ustawy pisemna albo elektroniczna; ustne ustalenia zostaw z boku.
- Sprawdź ubezpieczenie OC. Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika przewiduje ustawa — poproś o potwierdzenie.
- Na rynku pierwotnym zapytaj wprost, kto płaci. Jeśli płaci deweloper, dostajesz oprowadzenie po jego puli, a nie niezależne porównanie.
- Zapytaj o wynagrodzenie od obu stron. Dopóki zakaz jest projektem, odpowiedź na to pytanie dajesz sobie sam.
- Utrwal zakres usług na piśmie. Sprawdzenie dokumentów, porównanie, negocjacje, notariusz, odbiór — listą, a nie słowami „pełna obsługa”.
Najczęstsze pytania
Ile bierze pośrednik nieruchomości i od czego zależy stawka? Ustawowego limitu nie ma, stawka jest przedmiotem umowy. Według polskich materiałów branżowych z 2026 roku (poradnikprzedsiebiorcy.pl, bozyknieruchomosci.pl) typowy poziom na rynku wtórnym to 2–3% plus VAT. Porównywać warto nie procenty, tylko listę prac w umowie.
Znalazłem mieszkanie sam, a agent żąda prowizji — czy ma rację? Obowiązek zapłaty wynika z podpisanej umowy, a nie z faktu prezentacji. Sprawdź, czy jest tam Twój podpis i jak opisany jest moment powstania wynagrodzenia. Sporną sytuację rozstrzyga prawnik na podstawie Twoich dokumentów.
Czy pisemna umowa z pośrednikiem jest obowiązkowa? Tak. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa zawierana jest w formie pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności, a pośrednik podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej.
Czy kupujący płaci prowizję przy zakupie mieszkania od dewelopera? Z reguły nie: zamawiającym i płatnikiem jest deweloper. Dla kupującego oznacza to nie bezpłatność, tylko to, że zamawiającym usługę nie jest on.
Czy to prawda, że podwójna prowizja zostanie zakazana? Na dzień naszego sprawdzenia (19.08.2026) był to projekt wpisany do Wykazu prac Rady Ministrów (doniesienie prawo.pl z 23.06.2026), a nie obowiązująca norma. Terminów wejścia w życie nie obiecuję.
Co dalej
Pytanie „kto płaci pośrednikowi” nie jest o pieniądzach. Jest o tym, czyj głos brzmi, kiedy stoisz w pustym mieszkaniu i decydujesz, brać czy nie: w skali kraju rozstrzyga to umowa, a w Krakowie, gdzie większość deweloperów nie ma historii transakcji, rozstrzyga też to, kto wykonał sprawdzenie.
W Hestia Home pracujemy po stronie kupującego: nie sprzedajemy własnej nieruchomości i nie odsprzedajemy zgłoszeń deweloperowi, a za rezultat uznajemy trafną decyzję klienta — łącznie z decyzją, żeby tego mieszkania nie kupować. Pierwszy krok to rozmowa o celach i budżecie; jak wygląda transakcja dalej, opisane jest w sekcji od zgłoszenia do kluczy.
Z tej serii
Seria o zakupie mieszkania w Krakowie na jednej próbie: 5 948 mieszkań w 234 inwestycjach, stan na 19.08.2026.
- Jak sprawdzić dewelopera w Krakowie — 88% deweloperów nie ma historii: co otwierać zamiast opinii
- Ile kosztuje mieszkanie w Krakowie — ceny według liczby pokoi i pięter na 5 948 ofertach
- Stan deweloperski — co obejmuje — tego pojęcia nie ma w ustawie, zakres prac wyznacza umowa
- Kawalerka czy dwupokojowe — ile kosztuje drugi pokój i dlaczego jego metr jest tańszy
Część prawna opiera się na ustawie o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, tekst — isap.sejm.gov.pl) oraz na projekcie jej zmiany, złożonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii do Wykazu prac Rady Ministrów (doniesienie prawo.pl z 23.06.2026); na dzień sprawdzenia 19.08.2026 projekt nie był obowiązującym prawem. Stawki rynkowe — ze wskazaniem źródła i daty. Dane dla Krakowa: baza Hestia Home, stan na 19.08.2026, ceny ofertowe deweloperów. Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.