Rozwód a kredyt hipoteczny: kto spłaca, kto zostaje w mieszkaniu i czego bank nie zrobi bez zgody

Krótka odpowiedź: rozwód nie zmienia umowy z bankiem. Oboje byli małżonkowie spłacają kredyt solidarnie aż do końca, sąd dzieli mieszkanie, ale nie kredyt, a zwolnienie jednego z Was z długu jest możliwe wyłącznie za pisemną zgodą banku. Mieszkanie przyznane jednej osobie wycenia się co do zasady bez odliczania hipoteki, a ten, kto później spłaca kredyt sam, ma prawo żądać od drugiego zwrotu jego części.

Ten tekst jest napisany w innym tonie niż reszta naszego bloga, bo temat tego wymaga. Pracujemy w Krakowie po stronie kupującego, a rozwód pojawia się u nas w dwóch momentach: gdy jedno z byłych małżonków kupuje nowe mieszkanie i gdy trzeba sprzedać wspólne. To nie jest porada prawna: to przepisy i dwie uchwały Sądu Najwyższego ze wskazaniem, gdzie je sprawdzić, a decyzję w Twojej sprawie warto podjąć z prawnikiem, który odpowiada przed Tobą.

Najważniejsze w 30 sekund

• Umowa z bankiem: nie zmienia się. Dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani «aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela» (art. 366 § 2 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
• Wspólność majątkowa: ustaje z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego; od tej chwili do majątku stosuje się przepisy o dziale spadku (art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 236).
• Podział majątku: sąd dzieli aktywa, nie długi (uchwała 7 sędziów SN, III CZP 30/18).
• Wycena mieszkania: bez odliczania hipoteki, chyba że przemawiają przeciw temu ważne względy (uchwała SN, III CZP 21/18).
• Zwolnienie z długu: tylko za zgodą banku, na piśmie; milczenie banku to odmowa (art. 519, 520, 522 KC).
• Hipoteka: zostaje na mieszkaniu bez względu na to, kto jest właścicielem (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066).

Co zmienia rozwód, a czego nie

Rozwód nie zmienia umowy z bankiem

Kredyt zaciągnięty przez oboje małżonków jest zobowiązaniem solidarnym: bank «może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna» (art. 366 § 1 KC). Solidarność wynika z umowy kredytu, w której bank ją zastrzega (art. 369 KC), a gdyby umowa milczała, z art. 370 KC: osoby, które zaciągnęły zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, odpowiadają solidarnie. Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów wskazał ten przepis wprost jako podstawę odpowiedzialności byłych małżonków, gdy umowa jej nie określa.

Rozwód nie jest zdarzeniem, które ten stosunek zmienia. Ani Kodeks cywilny, ani ustawa o kredycie hipotecznym nie zawierają przepisu o rozwodzie, zmianie kredytobiorcy czy zwolnieniu z długu; w całym tekście ustawy o kredycie hipotecznym słowa «rozwód», «małżonek» i «współkredytobiorca» nie padają ani razu. Umowa między Wami, że kredyt spłaca tylko jedno z Was, «będzie miała skutek tylko między nimi» (SN, III CZP 30/18); wobec banku nadal odpowiadacie oboje.

Jedno zdanie z uchwały SN III CZP 21/18 warto zapamiętać w całości: «obowiązek spłaty wspólnego zobowiązania przez małżonka, który otrzymał nieruchomość, nie jest większy niż obowiązek solidarny drugiego małżonka, wierzyciel zaś nie ma obowiązku dochodzenia wierzytelności przede wszystkim od małżonka właściciela nieruchomości». Kto zostaje w mieszkaniu, nie zostaje automatycznie z kredytem.

Wspólność ustaje, kredyt nie

Wspólność ustawowa powstaje «z chwilą zawarcia małżeństwa» między małżonkami (art. 31 § 1 KRO). Kodeks nie zawiera osobnego przepisu, że rozwód ją kończy; wynika to z tego, że rozwód rozwiązuje małżeństwo (art. 56 § 1 KRO), a orzeczenie staje się prawomocne, gdy nie przysługuje od niego środek zaskarżenia (art. 363 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 468). Od chwili ustania wspólności do majątku, który był nią objęty, i do jego podziału stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku (art. 46 KRO).

W praktyce oznacza to, że od uprawomocnienia wyroku jesteście współwłaścicielami mieszkania w częściach ułamkowych, co do zasady równych (art. 43 § 1 KRO), a z ważnych powodów sąd może ustalić udziały nierówne według stopnia przyczynienia się do powstania majątku, uwzględniając także pracę przy wychowaniu dzieci i w gospodarstwie domowym (art. 43 § 2 i 3). Kredyt w tym czasie płynie dalej według umowy.

Wspólność może ustać także wcześniej: umową majątkową w formie aktu notarialnego (art. 47 § 1), wyrokiem sądu ustanawiającym rozdzielność z ważnych powodów (art. 52 § 1) albo przez separację (art. 54 § 1). Żadna z tych dróg nie dotyka umowy z bankiem.

Podział majątku: sąd dzieli mieszkanie, nie kredyt

Podziału można dokonać w wyroku rozwodowym, jeżeli nie spowoduje to nadmiernej zwłoki (art. 58 § 3 KRO), umową, która przy nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 1037 § 2 KC stosowany odpowiednio), albo w osobnym postępowaniu nieprocesowym (art. 567 KPC). Skład i wartość majątku ustala sąd (art. 684 KPC).

Kluczowa zasada pochodzi z orzecznictwa i jest jednoznaczna. Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 27 lutego 2019 r. (III CZP 30/18) przypomniał, że podział majątku wspólnego «obejmuje jedynie prawa majątkowe (aktywa), a nie rozciąga się na długi (pasywa)», a rozliczyć można «tylko długi spłacone w okresie pomiędzy ustaniem wspólności a podziałem majątku» (art. 686 KPC stosowany odpowiednio). Uchwała z 28 marca 2019 r. (III CZP 21/18) dopowiada, dlaczego: «przerzucenie długu tylko na jednego z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli».

Z tego wynika sposób wyceny. Gdy sąd przyznaje mieszkanie obciążone hipoteką jednemu z małżonków, ustala jego wartość «jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego» (teza uchwały III CZP 21/18). Innymi słowy: spłata dla drugiego liczy się od pełnej wartości rynkowej, a nie od wartości pomniejszonej o kredyt. To bywa zaskoczeniem i warto o tym wiedzieć przed rozprawą, a nie po.

Wyrównanie przychodzi od drugiej strony: kto po podziale spłaca kredyt, może żądać od drugiego zwrotu części, która na niego przypada (art. 376 § 1 KC). Sąd Najwyższy w obu uchwałach potwierdził, że przyznanie mieszkania jednemu z małżonków nie oznacza rezygnacji z tego roszczenia, a art. 618 § 3 KPC nie stoi mu na przeszkodzie. Sposób wyliczenia tych rozliczeń ustawa pozostawia sądowi; nie ma jednego wzoru, który dałoby się tu podać.

Trzy drogi z mieszkaniem

Jedno zostaje i spłaca drugie. Mieszkanie, którego nie da się podzielić, sąd może przyznać jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 KC). Sąd oznacza termin i sposób spłaty oraz odsetki, a przy rozłożeniu na raty terminy nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat (art. 212 § 3). Hipoteka zostaje na mieszkaniu, bo obciąża nieruchomość «bez względu na to, czyją stała się własnością» (art. 65 ust. 1 KWiH), i wygasa dopiero z wygaśnięciem wierzytelności (art. 94). Osoba, która wyprowadza się, przestaje być dłużnikiem rzeczowym, ale pozostaje dłużnikiem osobistym banku, dopóki bank jej z tego nie zwolni.

Sprzedaż. Rozporządzenie rzeczą wspólną wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC), więc jedno z Was nie sprzeda mieszkania bez drugiego. Bank nie może w umowie zakazać sprzedaży (art. 72 KWiH), a spłata całości kredytu przed terminem jest prawem konsumenta (art. 38 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym), po której całkowity koszt kredytu obniża się o odsetki za skrócony okres (art. 39 ust. 1). Jak przebiega sprzedaż mieszkania z hipoteką po stronie sprzedającego, opisaliśmy w tekście jak sprzedać mieszkanie z kredytem. Jeżeli nie ma zgody, każde z Was może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 § 1 KC), a roszczenie to nie ulega przedawnieniu (art. 220).

Przejęcie długu, czyli «przepisanie kredytu». To, o co pytacie najczęściej, jest w Kodeksie cywilnym przejęciem długu: osoba trzecia wstępuje na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (art. 519 § 1). Może nastąpić przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela (art. 519 § 2 pkt 2), umowa i zgoda banku muszą być na piśmie pod rygorem nieważności (art. 522), a jeżeli bank nie odpowie w wyznaczonym terminie, jest to jednoznaczne z odmową (art. 520). Żaden przepis nie daje kredytobiorcy roszczenia o zwolnienie: decyzja banku jest swobodna. To, że bank przed zgodą bada zdolność osoby pozostającej przy kredycie, żąda nowego współkredytobiorcy albo pobiera opłatę za aneks, jest jego praktyką, nie ustawą; ustawa nakazuje ocenę zdolności przed zawarciem umowy (art. 21 ust. 1), o aneksie milczy.

Alternatywa, która nie wymaga zgody banku na nic poza przyjęciem pieniędzy: osoba zostająca w mieszkaniu bierze nowy kredyt na własne nazwisko i spłaca stary w całości. Prawo do wcześniejszej spłaty (art. 38 ust. 1) działa niezależnie od tego, skąd pochodzą pieniądze.

Mieszkanie kupione przed ślubem

Przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności należą do majątku osobistego (art. 33 pkt 1 KRO), tak samo jak nabyte przez dziedziczenie lub darowiznę (art. 33 pkt 2). Mieszkanie kupione na kredyt przed ślubem pozostaje więc mieszkaniem tego, kto je kupił, nawet jeśli raty przez lata płaciliście z jednego konta.

Te raty nie znikają. Wynagrodzenie za pracę pobrane w czasie małżeństwa należy do majątku wspólnego (art. 31 § 2 pkt 1), więc raty kredytu osobistego płacone z pensji to wydatek z majątku wspólnego na majątek osobisty, który podlega zwrotowi przy podziale (art. 45 § 1 i 3 KRO). Dwa zastrzeżenia: zwrotu nie można żądać za wydatki «zużyte w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności» (art. 45 § 1 zdanie trzecie), a o rozliczeniu nakładów sąd orzeka wyłącznie na wniosek, nie z urzędu (art. 567 § 1 KPC; SN, III CZP 30/18). Wniosek zgłasza się co do zasady przed sądem pierwszej instancji, a po prawomocnym podziale nie można już tego zrobić (art. 618 § 3 KPC). Sposób wyliczenia zwrotu ustawa pozostawia sądowi.

Gdy raty przestają być płacone

Konflikt o to, kto płaci, kończy się czasem tym, że nie płaci nikt. Ustawa o kredycie hipotecznym stawia bankowi w tej sytuacji kolejne obowiązki, które dają czas. Przy opóźnieniu bank wzywa do spłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych (art. 33 ust. 1). Umożliwia restrukturyzację, jeżeli uzasadnia ją ocena sytuacji majątkowej (art. 33 ust. 3): zawieszenie spłaty, zmianę rat, wydłużenie okresu (art. 33 ust. 5). Gdy restrukturyzacja zostanie odrzucona albo okaże się bezskuteczna, bank przed windykacją musi umożliwić sprzedaż nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy (art. 35 ust. 1), a jeżeli cena nie pokryje długu, umożliwia spłatę reszty w ratach i zgadza się na wykreślenie hipoteki (art. 35 ust. 2).

Wezwanie i te uprawnienia dotyczą każdego z dłużników solidarnych. Dlatego nawet osoba, która wyprowadziła się lata temu, ma interes w tym, żeby wiedzieć, czy raty są płacone.

Skąd mam te przepisy i czego tu nie ma

Wszystkie artykuły pochodzą z aktualnych tekstów jednolitych: Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 2026 poz. 236), Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066), Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468), ustawa o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2025 poz. 720), pobranych z ELI API Sejmu 28 września 2026 r. Obie uchwały Sądu Najwyższego zacytowano z pełnego tekstu w oficjalnej bazie orzeczeń sn.pl: III CZP 30/18 z 27 lutego 2019 r. to uchwała 7 sędziów, III CZP 21/18 z 28 marca 2019 r. to uchwała zwykłego składu; wiele poradników zamienia te sygnatury.

Czego tu nie ma: wzoru na rozliczenie nakładów i regresu, bo ustawa go nie zawiera i ustala to sąd; terminów przedawnienia tych roszczeń, bo wymagają osobnej analizy; procedur banków przy aneksach, bo to ich praktyka, a nie prawo. Nie ma też odpowiedzi, którą z trzech dróg wybrać. To zależy od liczb, których nie znam, i od sytuacji, w której nie jestem.

Wniosek praktyczny

Trzy rzeczy do zrobienia w tej kolejności. Najpierw ustalić, co jest wspólne, a co osobiste, i jak zaciągnięty jest kredyt, bo od tego zależy wszystko dalej. Potem wybrać drogę: jedno zostaje i spłaca drugie, sprzedaż z całkowitą spłatą kredytu albo przejęcie długu, i tę trzecią sprawdzić z bankiem na piśmie, zanim podpiszecie cokolwiek między sobą. Na końcu zgłosić w sprawie o podział rozliczenie nakładów, jeżeli takie były, bo sąd sam tego nie zrobi. Przez cały ten czas kredyt trzeba płacić: bank nie czeka na wyrok.

Co dalej

Jeżeli po podziale kupujesz nowe mieszkanie w Krakowie i chcesz, żeby ktoś po Twojej stronie sprawdził umowę, stan prawny i to, jak stary kredyt wpływa na nowy, napisz do nas. Jeżeli sprzedajecie wspólne mieszkanie, żeby jedno z Was mogło kupić, zaczynamy od tej samej rozmowy. Nie udzielamy kredytów ani nie pośredniczymy w ich udzielaniu: po ofertę bankową kierujemy do pośrednika z rejestru KNF, a w sprawach podziału majątku do prawnika.

Zobacz też: kredyt hipoteczny: co to jest i jak go dostać i jak nadpłacać kredyt hipoteczny.

Stan prawny: 28 września 2026 r. Ten tekst nie jest poradą prawną ani ofertą w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego. Decyzję w sprawie podziału majątku i kredytu warto podjąć z prawnikiem, który zna Twoją sytuację.