Mój pierwszy przelew z nadpłatą miał tytuł «kredyt». Bank zaksięgował go jako ratę zapłaconą z góry i przez miesiąc byłem człowiekiem, który nadpłacił, a jednocześnie nic nie nadpłacił.
Krótka odpowiedź: kredyt hipoteczny możesz nadpłacić w każdym czasie, w całości lub w części, a bank nie może tego niczym warunkować. Rekompensata dla banku jest możliwa tylko wtedy, gdy zapisano ją w umowie, a przy zmiennej stopie wyłącznie przez pierwsze 36 miesięcy i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Po nadpłacie koszt kredytu musi zostać obniżony o odsetki za skrócony okres.
To rozwinięcie jednego rozdziału przewodnika kredyt hipoteczny: co to jest i jak go dostać. Pracujemy w Krakowie po stronie kupującego, a pytanie o nadpłatę pada zwykle w dniu, w którym klient dostaje pierwszy harmonogram i widzi sumę odsetek. Ten tekst nie jest poradą prawną ani ofertą: to przepisy ze wskazaniem, gdzie je sprawdzić.
Najważniejsze w 30 sekund
- Prawo: nadpłata w każdym czasie, w całości lub w części (art. 38 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
- Bez warunków: bank nie może uzależniać przyjęcia nadpłaty od niczego (art. 38 ust. 4).
- Koszt w dół: całkowity koszt obniża się o odsetki i inne koszty za skrócony okres (art. 39 ust. 1).
- Rekompensata: tylko gdy jest w umowie (art. 40 ust. 1); przy zmiennej stopie tylko 36 miesięcy i nie więcej niż 3% ani więcej niż odsetki za rok (art. 40 ust. 2 i 3).
- Stała stopa: bank może pobierać rekompensatę w okresie stałej stopy, ale nigdy więcej niż własne koszty spłaty (art. 40 ust. 6 i 7).
- Informacja o kosztach: na żądanie, w 7 dni roboczych, na trwałym nośniku (art. 38 ust. 2 i 3).
Rekompensata w liczbach: co mówi art. 40
| Sytuacja | Limit rekompensaty | Podstawa |
|---|---|---|
| Brak zapisu w umowie | 0 zł | art. 40 ust. 1 |
| Zmienna stopa, po 36 mies. | 0 zł | art. 40 ust. 2 |
| Zmienna stopa, do 36 mies. | maks. 3% i maks. odsetki za rok | art. 40 ust. 3 |
| Mniej niż rok do końca | maks. odsetki do końca umowy | art. 40 ust. 4 |
| Stała stopa w okresie | koszty banku, nie więcej | art. 40 ust. 6 i 7 |
Dwa limity z trzeciego wiersza działają jednocześnie: bank bierze niższy z nich, nie wyższy.
Prawo do nadpłaty: co bank musi, a czego nie może
Art. 38 ust. 1 jest krótki: konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Nie ma tu minimalnej kwoty, maksymalnej liczby nadpłat w roku ani okresu karencji. Jeżeli umowa albo regulamin banku wprowadzają takie ograniczenia, są one poniżej ustawy.
Zanim nadpłacisz, możesz zażądać informacji o kosztach: bank przekazuje ją na trwałym nośniku, razem z założeniami, w terminie 7 dni roboczych od otrzymania wniosku (art. 38 ust. 2 i 3). I najważniejsze zdanie tego artykułu: bank nie może uzależniać przyjęcia nadpłaty od udzielenia Ci tej informacji (art. 38 ust. 4). Innymi słowy, «najpierw wniosek o symulację, potem nadpłata» to wygoda banku, nie warunek.
Forma samej dyspozycji, czy przez aplikację, formularz, czy przelew ze specjalnym tytułem, to już praktyka banku. Ustawa o niej milczy, więc pytaj bank, jak ma wyglądać nadpłata, żeby nie została zaksięgowana jako rata z góry.
Ile bank może wziąć za wcześniejszą spłatę
Ustawa nie mówi «prowizja», tylko «rekompensata», i to nie jest kosmetyka. Rekompensata przysługuje bankowi wyłącznie wtedy, gdy strony zastrzegły ją w umowie (art. 40 ust. 1). Bez tego zapisu bank nie może jej pobrać niezależnie od tego, co pisze w tabeli opłat.
Jeżeli zapis jest, działają sufity. Przy kredycie oprocentowanym zmienną stopą bank może pobierać rekompensatę wyłącznie wtedy, gdy nadpłata nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy (art. 40 ust. 2). W tym oknie rekompensata nie może być większa niż odsetki, które naliczono by od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia spłaty, ani większa niż 3% tej kwoty (art. 40 ust. 3). Odsetki liczy się po oprocentowaniu z dnia faktycznej spłaty (art. 40 ust. 5). Jeżeli do końca umowy zostało mniej niż rok, sufit spada do odsetek za pozostały okres (art. 40 ust. 4).
Przy stopie stałej w danym okresie bank może pobierać rekompensatę przez ten okres (art. 40 ust. 6), bez limitu 36 miesięcy. Zostaje jednak ostatni sufit, wspólny dla obu wariantów: rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą (art. 40 ust. 7). To zdanie warto mieć przy sobie w rozmowie z bankiem, bo rzadko pojawia się w tabelach.
Przykład orientacyjny: nadpłata 50 000 zł przy zmiennej stopie
Kredyt oprocentowany zmienną stopą 7,5%, nadpłata 50 000 zł w drugim roku umowy, rekompensata zapisana w umowie.
- Pierwszy sufit z art. 40 ust. 3: 3% z 50 000 zł to 1500 zł.
- Drugi sufit z tego samego przepisu: odsetki za rok od 50 000 zł przy 7,5% to 3750 zł.
- Bank może pobrać najwyżej niższą z tych kwot, czyli 1500 zł.
- Ta sama nadpłata w czwartym roku umowy: 0 zł, bo minęło 36 miesięcy (art. 40 ust. 2).
Dla porównania: 50 000 zł mniej kapitału przy 7,5% to około 3750 zł odsetek mniej w pierwszym roku po nadpłacie. Nawet maksymalna rekompensata zwraca się w kilka miesięcy. To wyliczenie z wzoru ustawowego, nie oferta żadnego banku, i nie uwzględnia harmonogramu ani dnia nadpłaty w miesiącu.
Drugi przelew zatytułowałem już poprawnie. Trzeci też. Przy czwartym bank zmienił formularz i wróciłem do punktu wyjścia.
Krótszy okres czy niższa rata
Po nadpłacie części kredytu bank przelicza harmonogram na jeden z dwóch sposobów: skraca okres przy tej samej racie albo zmniejsza ratę przy tym samym okresie. Ustawa nie narzuca wariantu; wybór, o ile umowa go dopuszcza, należy do Ciebie.
Zasada jest prosta i wynika z arytmetyki odsetek, nie z przepisu: krótszy okres oszczędza więcej, bo kapitał, od którego liczą się odsetki, znika z harmonogramu szybciej. Niższa rata oszczędza mniej, ale daje bufor w miesięcznym budżecie, co ma znaczenie przy zmiennej stopie i przy dochodzie z działalności. Wielu ludzi wybiera wariant pośredni: niższa rata w harmonogramie i dobrowolna nadpłata o różnicę co miesiąc, dzięki czemu bufor zostaje, a odsetki i tak maleją.
Czy zmiana wariantu wymaga aneksu i czy aneks kosztuje, to znowu umowa i praktyka banku. Sprawdź to przed pierwszą nadpłatą, a nie po.
Nadpłata a RRSO i stopy procentowe
RRSO to całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym (art. 4 pkt 17). Liczy się je dla umowy, w dniu jej zawarcia, przy założeniach z formularza informacyjnego. Nadpłata obniża realny koszt, który zapłacisz do końca, ale nie przelicza RRSO z umowy, bo to nie jest wskaźnik Twojej historii, tylko wskaźnik oferty. Do porównania banków służy RRSO, do decyzji o nadpłacie służy suma odsetek w harmonogramie.
Ze stopą jest odwrotnie: to ona decyduje, ile nadpłata daje i ile może kosztować. Ustawa odróżnia stałą stopę, określoną w umowie na cały okres albo na poszczególne okresy (art. 4 pkt 20), od stopy zmiennej. Przy zmiennej rekompensata znika po 36 miesiącach; przy stałej może trwać przez okres stałej stopy, ale zawsze do wysokości kosztów banku. Im wyższa stopa, tym więcej odsetek oszczędza każda nadpłacona złotówka, więc argument «poczekam, aż stopy spadną» działa przeciwko nadpłacie tylko wtedy, gdy spadną naprawdę.
«Eko kredyt hipoteczny» to nazwa produktu, nie pojęcie ustawowe. Warunki nadpłaty w takim kredycie wynikają z tych samych art. 38-40; niższa marża za certyfikat energetyczny budynku to oferta banku i nic w ustawie jej nie gwarantuje.
Kiedy nadpłata się nie opłaca
Rzadko, ale są takie sytuacje, i lepiej nazwać je wprost niż udawać, że nadpłata jest zawsze dobra.
- Gdy nie masz poduszki. Nadpłacony kapitał nie wraca. Bank nie odda go, gdy stracisz dochód, a wniosek o nowy kredyt to nowa ocena zdolności (art. 21).
- Gdy w umowie jest rekompensata, a jesteś w pierwszych 36 miesiącach przy zmiennej stopie. Policz sufit z art. 40 ust. 3 i porównaj z oszczędnością odsetek; przy małych nadpłatach różnica bywa symboliczna.
- Gdy sprzedajesz mieszkanie w ciągu roku. Spłata całości przy sprzedaży to też spłata przed terminem, z tymi samymi sufitami; jak to wygląda po stronie sprzedającego, opisaliśmy w tekście jak sprzedać mieszkanie z kredytem.
Skąd mam te liczby i czego w nich nie ma
Art. 38-40 i art. 4 pkt 17, 20 i 21 pochodzą z tekstu jednolitego ustawy o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2025 poz. 720), pobranego z ELI API Sejmu i sprawdzonego 28 września 2026 r. Przykład z nadpłatą 50 000 zł to obliczenie z wzoru ustawowego.
Czego nie ma: pełnej symulacji «krótszy okres kontra niższa rata» w złotych, bo wynik zależy od harmonogramu konkretnego banku, dnia nadpłaty w miesiącu i sposobu naliczania odsetek, a każda taka tabela w internecie zakłada jeden bank i udaje, że to reguła. Nie ma też ofert ani marż: zmieniają się szybciej niż tekst, a my nie jesteśmy pośrednikiem kredytowym.
Wniosek praktyczny
Nadpłata jest Twoim prawem, nie łaską banku. Przed pierwszą sprawdź trzy rzeczy w umowie: czy jest rekompensata, jaką masz stopę i w którym miesiącu umowy jesteś. Przy zmiennej stopie po 36 miesiącach nadpłata nie kosztuje nic ponad to, co i tak spłacasz. Wybierając wariant, pamiętaj, że krótszy okres oszczędza więcej, a niższa rata chroni budżet; oba da się połączyć, nadpłacając różnicę co miesiąc. I zawsze zażądaj nowego harmonogramu: to on pokazuje, czy bank obniżył koszt tak, jak każe art. 39.
Co dalej
Tytuł przelewu mam teraz zapisany w notatkach telefonu, obok PIN-u do domofonu. Oba równie tajne, oba równie potrzebne raz w miesiącu.
Jeżeli kupujesz w Krakowie i chcesz, żeby ktoś po Twojej stronie przeczytał umowę kredytową przed podpisem, zobacz, jak wygląda nasza pomoc przy kredycie. Nie udzielamy kredytów ani nie pośredniczymy w ich udzielaniu: po ofertę bankową kierujemy do pośrednika z rejestru KNF.
Zobacz też: kredyt hipoteczny bez wkładu własnego i kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania.
Stan prawny: 28 września 2026 r. Ten tekst nie jest poradą prawną ani ofertą w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego. Warunki kredytu, w tym rekompensatę, określa umowa z bankiem.