Krótka odpowiedź: cudzoziemiec, który kupuje samodzielne mieszkanie w Krakowie, Warszawie czy Wrocławiu, nie potrzebuje zezwolenia MSWiA, niezależnie od obywatelstwa. Zezwolenie jest potrzebne na dom z działką, samą działkę, lokal użytkowy i mieszkanie w strefie nadgranicznej, do której należą m.in. Gdańsk i Zakopane. Jeżeli zezwolenie jest wymagane, opłata skarbowa wynosi 1570 zł, a czas oczekiwania to ustawowo jeden do dwóch miesięcy, w praktyce według rządowego portalu do trzech, czterech.
Pracujemy w Krakowie po stronie kupującego i to pytanie słyszymy na pierwszej rozmowie z niemal każdym klientem z zagranicy. Poniżej przepisy w brzmieniu na 4 listopada 2026 r. i oficjalne dane MSWiA za 2025 r. Ten tekst nie jest poradą prawną: to przepisy ze wskazaniem, gdzie je sprawdzić.
Najważniejsze w 30 sekund
- Mieszkanie poza strefą nadgraniczną: bez zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278).
- Mieszkanie w strefie nadgranicznej: zezwolenie potrzebne (art. 8 ust. 3).
- Dom z działką, działka, lokal użytkowy: zezwolenie potrzebne, chyba że zachodzi wyjątek.
- Obywatele UE, EOG i Szwajcarii: zezwolenie nie jest potrzebne (art. 8 ust. 2).
- Opłata: 1570 zł za zezwolenie, 98 zł za promesę.
- Czas: ustawowo 1–2 miesiące, w praktyce do 3–4 miesięcy.
- Brak wymaganego zezwolenia: nabycie jest nieważne (art. 6).
Kto potrzebuje zezwolenia, a kto nie
Zasada ogólna brzmi: «Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia» (art. 1 ust. 1). Cudzoziemcem jest każdy bez polskiego obywatelstwa oraz polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców, czyli taka, w której mają ponad 50% głosów lub pozycję dominującą (art. 1 ust. 2–3). Wyjątki z art. 8 ust. 1 sprawiają jednak, że przy zwykłym mieszkaniu zezwolenie nie jest potrzebne.
| Co kupujesz | Czy potrzebne zezwolenie |
|---|---|
| Samodzielne mieszkanie poza strefą nadgraniczną | Nie (art. 8 ust. 1 pkt 1) |
| Mieszkanie w strefie nadgranicznej | Tak (art. 8 ust. 3) |
| Garaż lub miejsce postojowe związane z mieszkaniem | Nie, poza strefą (pkt 1a) |
| Dom z działką, udział w domu | Tak, chyba że zachodzi wyjątek |
| Działka budowlana | Tak, limit 0,5 ha na potrzeby życiowe (art. 1a ust. 5) |
| Lokal użytkowy | Tak, chyba że zachodzi wyjątek |
Bez zezwolenia, poza strefą nadgraniczną i gruntami rolnymi powyżej 1 ha, kupuje także cudzoziemiec, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE (pkt 2), małżonek obywatela polskiego po 2 latach od takiego zezwolenia, jeżeli nieruchomość wejdzie do wspólności ustawowej (pkt 3), oraz spadkobierca ustawowy zbywcy, który jest właścicielem co najmniej 5 lat (pkt 4).
Przy zakupie od dewelopera warto sprawdzić jeszcze jedno: czy razem z mieszkaniem nie kupujesz udziału w odrębnej działce drogowej albo terenie wspólnym. MSWiA w sprawozdaniu za 2025 r. wiąże wzrost liczby zezwoleń na grunty właśnie z takimi udziałami. Jednoznacznej odpowiedzi dla mieszkań poza strefą w źródłach nie znaleźliśmy, dlatego sprawdzamy to w umowie przed podpisem.
Strefa nadgraniczna: dlaczego Gdańsk to nie Kraków
Zwolnień z art. 8 ust. 1, łącznie z mieszkaniowym, «nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej» (art. 8 ust. 3). Wykaz gmin w strefie nadgranicznej obejmuje w Małopolsce m.in. Zakopane, Nowy Targ i Krynicę-Zdrój, a na Pomorzu Gdańsk. Krakowa w wykazie nie ma.
Stąd liczba, która zaskakuje: z 618 zezwoleń wydanych w 2025 r. na lokale mieszkalne i użytkowe większość dotyczyła strefy nadgranicznej, a 64% zezwoleń na mieszkania z rynku pierwotnego dotyczyło lokali w Gdańsku (sprawozdanie MSWiA, druk nr 2420).
Obywatele Ukrainy, Białorusi i Rosji
Ustawa nie zawiera przepisów zależnych od obywatelstwa. Sprawdziliśmy wszystkie nowelizacje z lat 2022–2026 i projekty ustaw Sejmu X kadencji: jedyna zmiana (Dz.U. 2026 poz. 1099) dotyczy elektronicznego przekazywania dokumentów przez notariusza. Ustawa sankcyjna z 13 kwietnia 2022 r. stosuje zamrożenie środków wobec osób i podmiotów wpisanych na listę prowadzoną przez MSWiA, a nie wobec obywateli jakiegoś państwa.
W 2025 r. cudzoziemcy kupili bez zezwolenia 13 992 mieszkania; najwięcej obywatele Ukrainy (9 295), Białorusi (2 745) i Rosji (281). W Krakowie zarejestrowano 1 289 takich nabyć, co daje trzecie miejsce w kraju po Warszawie i Wrocławiu (druk nr 2420, tab. 14 i 22).
Jak uzyskać zezwolenie i ile to kosztuje
Zezwolenie wydaje się, jeżeli nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu i porządkowi publicznemu, a cudzoziemiec wykaże więzi z Polską (art. 1a ust. 1). Ustawa podaje przykłady więzi: polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub rezydenta UE, członkostwo w zarządzie polskiej spółki, działalność gospodarcza lub rolnicza w Polsce (art. 1a ust. 2).
Gotowego wzoru wniosku nie ma; przygotowuje się go według ustawy i rozporządzenia z 20 czerwca 2012 r.. Do wniosku dołącza się m.in. dokument tożsamości, odpis księgi wieczystej nie starszy niż 6 miesięcy, oświadczenie zbywcy o woli zbycia, dokumenty o więziach z Polską i o źródle środków, a dokumenty obcojęzyczne z tłumaczeniem przysięgłym.
| Opłata skarbowa | Kwota |
|---|---|
| Zezwolenie | 1570 zł |
| Promesa | 98 zł |
| Pełnomocnictwo | 17 zł |
Opłatę wnosi się na rachunek Urzędu m.st. Warszawy (art. 12 ust. 2 pkt 1 ustawy o opłacie skarbowej); numer rachunku podaje strona MSWiA. Wniosek składa się osobiście przy ul. Rakowieckiej 2a, pocztą na ul. Batorego 5, 02-591 Warszawa, przez ePUAP albo e-Doręczenia; e-mailem nie można.
Ile się czeka na zezwolenie
Ustawa wyznacza termin tylko dla nieruchomości w specjalnej strefie ekonomicznej: miesiąc (art. 3a). W pozostałych sprawach stosuje się k.p.a.: miesiąc, a w sprawie szczególnie skomplikowanej dwa miesiące (art. 35 § 3), bez okresów oczekiwania na dokumenty strony i stanowiska innych organów (§ 5). Minister Obrony Narodowej, a przy gruntach rolnych także minister właściwy do spraw rozwoju wsi, mają 14 dni na sprzeciw, w szczególnie uzasadnionych przypadkach do dwóch miesięcy (art. 1 ust. 1a).
Portal biznes.gov.pl pisze, że w praktyce postępowanie «może trwać do 3 lub 4 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet dłużej». Średniego czasu MSWiA nie publikuje. Jako główne przyczyny opóźnień ministerstwo wskazuje niekompletne wnioski, brak reakcji stron na wezwania i oczekiwanie na stanowiska innych organów.
Promesa, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia, jest ważna rok i nie uprawnia do zakupu, ale w czasie jej ważności nie można odmówić zezwolenia, chyba że zmienił się stan faktyczny (art. 3d). Samo zezwolenie jest ważne dwa lata (art. 3 ust. 2).
Odmowa i skutki zakupu bez zezwolenia
W 2025 r. do MSWiA wpłynęło 2 582 wniosków; wydano 2 005 zezwoleń i 117 promes, 162 razy odmówiono, a 98 wniosków pozostawiono bez rozpoznania z powodu braków formalnych. Od decyzji ministra przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie w ciągu 14 dni (art. 127 § 3 i art. 129 § 2 k.p.a.) albo skarga do WSA w Warszawie w ciągu 30 dni.
Nabycie bez wymaganego zezwolenia jest nieważne (art. 6 ust. 1); w 2025 r. sądy wydały 60 prawomocnych wyroków stwierdzających taką nieważność. Odpowiedzialności karnej ustawa nie przewiduje. Od 19 listopada 2026 r. notariusz przekazuje dokumenty o nabyciu przez cudzoziemca, także bez zezwolenia, przez centralne repozytorium i pobiera za to 5 zł za dokument (Dz.U. 2026 poz. 1449). To, kto potrzebuje zezwolenia, się nie zmienia.
Wniosek praktyczny
Przy zakupie mieszkania w Krakowie zezwolenie MSWiA nie wydłuża transakcji: notariusz po akcie sam wyśle dokumenty do ministerstwa. Przy domu, działce albo mieszkaniu w Gdańsku czy Zakopanem trzeba zaplanować 2–4 miesiące na zezwolenie i złożyć kompletny wniosek, bo braki to główna przyczyna opóźnień.
Co dalej
Jak wygląda zakup na odległość, z pełnomocnictwem i rachunkiem, opisujemy w tekście jak kupić mieszkanie w Krakowie zdalnie. Co sprawdzić w samym mieszkaniu przed zadatkiem, jest w tekście na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania.
Jeżeli chcesz sprawdzić konkretną nieruchomość, napisz do nas. Przed podpisem sprawdzamy, czy potrzebne jest zezwolenie, księgę wieczystą i umowę dewelopera. Jak pracujemy z osobami relokującymi się do Krakowa, opisujemy na tej stronie.
Stan prawny: 4 listopada 2026 r. Ten tekst nie jest poradą prawną ani ofertą w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego. O wydaniu zezwolenia rozstrzyga MSWiA w każdej sprawie indywidualnie.